「サブリースってよく聞くけど、正直よくわからない…」 そんなあなたに向けて、今回は不動産投資の中でも注目されている「サブリース」について、わかりやすく解説していきます。

この記事を読むことで、サブリースの仕組みから契約時の注意点、向いている人の特徴まで、一通り理解できるようになります。

サブリース 基本知識

不動産投資においてよく耳にしますが、「実際にはどんな仕組みなの？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。ここでは、基本的な仕組みや、通常の賃貸との違い、一括借り上げとの関係性について、初心者の方でもわかりやすく解説していきます。サブリースを正しく理解することが、将来の安定した資産形成への第一歩となります。

サブリースとは何か？簡単にいうと「家賃保証付きの転貸契約」

一言で、不動産オーナーが物件を一括で不動産会社（サブリース会社）に貸し出し、その不動産会社が第三者に再度貸し出す、いわゆる「転貸契約」のことです。

最大の特徴は、たとえ空室があっても、オーナーに対しては一定の家賃が支払われるという「家賃保証」があることです。これが安定収入をもたらす仕組みとなっています。

不動産賃貸との違いとは

通常の賃貸経営では、空室が出ればその分の家賃収入がゼロになります。対してサブリースでは、空室リスクを不動産会社が負うため、オーナーは毎月安定した家賃収入を得られるのが大きな違いです。

一括借り上げとの関係性

別名は「一括借り上げ」とも呼ばれます。意味としてはほぼ同じで、物件全体を一括で借りるという形式です。 ただし、すべての契約が長期保証ではないため、契約内容をしっかり確認することが重要です。

ここまで説明をしましたが、別名で「一括借り上げ」や「家賃保証付き転貸契約」と呼ばれています。魅力としては空室があっても家賃収入が入るといったメリットもあります。空室があれば通常であれば家賃収入はゼロになりますが、不動産会社に一括借り上げをして家賃保証をつけることで空室リスクを抑えてくれます。ただ「これがあるからいいや」と思うと命取りになります。今からメリットとデメリットについて更に深く説明していきます。

不動産投資 サブリース契約のメリットとデメリット

家賃保証されるという安心感が魅力ですが、実はメリットだけでなく注意点もあります。ここでは、契約を結ぶことで得られる利点と、逆に見落としがちなデメリットについて、両面からバランスよく解説していきます。良い部分ばかりに目を向けず、リスクも把握しておくことが成功への近道です。

メリット①：空室リスクの軽減

最大の魅力は、やはり「空室リスクの回避」です。空室が発生しても、オーナーには毎月決まった家賃が支払われます。

メリット②：毎月の収入が安定する

将来の収入が見通ししやすいため、ローン返済や資金計画が立てやすくなります。不動産初心者にも安心の仕組みです。

メリット③：管理業務を委託できる

物件の管理や入居者対応などを不動産会社が代行するため、オーナーの手間が大幅に軽減されます。

デメリット①：家賃が相場より低くなる可能性

不動産会社もリスクを負うため、保証される家賃は市場相場よりも低くなる傾向があります。

デメリット②：中途解約や減額リスク

長期契約と思っていたら、数年で家賃の見直しが入るケースもあります。契約更新時に条件が変更される可能性があるため、事前の確認が必須です。

デメリット③：トラブル時の対応が難しいケースも

トラブルが起きた際、オーナー・入居者・不動産会社の三者間で責任の所在が曖昧になりがちです。

ここまで説明しましたが、空室でも家賃収入もあることは確かに魅力的です。ただ物件のエリアによっては保証される家賃が市場相場より低くなるリスクもあることや中途解約すれば減額されるリスクなども付きまとってきます。デメリットを補うのであれば、東京都23区と言った賃貸需要のあるエリアに不動産投資することが一番ですが、もしそれだけでは不安であれば複数社の見積もりを取ることや契約書にある「家賃見直し条項」は必ず読むこと、入居者対応はどっちがするかを明記しているか確認することが対策です。「メリットやデメリットについてはわかったけど気を付けたいポイントがわからない」と思う方はいるかと思います。次は契約で気を付けたいポイントについて説明していきます。

サブリース契約で気をつけたいポイント

サブリース契約は「家賃保証があるから安心」と思って契約してしまうと、あとで想定外のトラブルに見舞われることもあります。家賃の見直し条件や契約更新のタイミング、原状回復費の負担など、事前に確認すべきポイントがたくさんあります。この章では、契約書のチェック項目や注意すべき条項をわかりやすくご紹介します。

契約期間と更新条件を必ず確認する

自動更新か、契約満了時に再契約が必要なのか、明確にしておくことが大切です。

家賃保証の減額条件をチェック

「入居率が下がったら家賃を見直す」といった条件が付いていないかを確認しましょう。

不動産会社による査定基準とは？

家賃の決定は物件の立地・築年数・管理状態などをもとに査定されます。査定基準は各社で異なるため、複数社に見積もりを依頼するのがオススメです。

原状回復費用・修繕費の負担は誰がする？

退去後の修繕費用などの負担区分は契約で定められています。ここを曖昧にすると、予想外の出費につながることもあります。

国交省の指針やトラブル事例も参考に

国土交通省はガイドラインを公表しており、参考になります。不安な場合は弁護士や専門家に相談してもよいでしょう。ガイドラインについては以下の通りです。

「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（令和２年１０月１６日公表）のポイント

契約書の内容をしっかり確認し、不動産会社の提案を鵜呑みにせず比較・検討することで、リスクは大きく減らせます。とはいえ、「そもそも自分に合っているのか？」という視点も重要です。

次は、どんな人に向いているのか、実際の傾向やタイプ別にご紹介していきます。

サブリースはどんな人に向いている？

メリットもあれば注意点もありますが、大切なのは「自分に合った投資スタイルかどうか」を見極めることです。たとえば、本業が忙しいサラリーマンの方や、不動産に詳しくない初心者の方にとっては、大きな安心感が得られる仕組みともいえます。

この章では、実際に向いている人の特徴を具体的にご紹介します。あなたが当てはまるか、ぜひチェックしてみてください。

不動産経営が未経験の初心者

管理の手間が少なく、収入も安定しているため、投資初心者にとって安心感があります。

安定収入を重視したいシニア層

年金の補填として家賃収入を得たいというシニア層にも人気です。

節税目的でマンション投資を考える人

相続税対策として不動産を活用するケースも多く、その中で活用されています。

サブリースについて向いている方について解説しましたが、不動産投資や不動産経営について初心者や安定収入を重視したいシニア層の方、サラリーマンなどといった働き盛りの方であれば所得税・住民税の節税としても有効ですし、相続税対策としては活用することで、相続税評価額を下げることで相続税の節税効果を得ることが期待できます。次にここまでのまとめについて解説していきます。

まとめ：サブリース 仕組みとは何かを理解し、契約内容を慎重に見極めよう

主に空室リスクの軽減や管理の手間が減るといったメリットがある一方で、家賃の減額や契約トラブルの可能性もあります。

大切なのは、「契約内容をしっかり確認すること」です。不安な点は遠慮せず専門家に相談し、自分にとって本当にメリットのある形で活用していきましょう。

MBA・FPオフィスALIVEは代表が投資用マンション販売企業で営業を経験しており、家賃保証や一括借り上げについても相談にものります。初回については30分無料相談から対応しております。ただし、30分延長を求める場合は3000円追加となります。不動産投資についての内容は対応していますので一度問い合わせフォームのメールアドレスから相談してみませんか？お待ちしております。