MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

不動産投資において、高利回り物件と低利回り物件は、それぞれ異なる特徴を持ちます。

投資家はどちらを選ぶべきか迷うことも多いですが、高利回り物件は短期的なキャッシュフローを重視し、低利回り物件は長期的な資産形成や売却益を意識することが重要です。

本記事では、高利回り物件と低利回り物件のメリット・デメリットを徹底解説し、それぞれに最適な選び方をご紹介します。

高利回り物件の特徴とは？

高利回り物件とは、購入価格に対して家賃収入の割合が高い物件を指します。

特に中古ワンルームマンション投資で見られることが多く、地方都市や築年数の古い物件に多い傾向があります。

魅力的に映る一方で、空室リスクや修繕費用の発生頻度が高くなることもあります。

高利回り＝高リスクと理解し、表面利回りだけに惑わされない投資判断が重要です。

将来的な出口戦略やエリアの賃貸需要も含め、総合的に評価する視点が求められます。

表面利回りと実質利回りの違いに注意

不動産投資においては、表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解することが極めて重要です。

表面利回りとは、購入価格に対する年間家賃収入の割合を示すもので、見た目の利回り数値にすぎません。

一方、実質利回りはそこから管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクなどの経費を差し引いた後の実際の収益率です。

表面上の数字に惑わされず、リアルな収支バランスを見極める視点が、会社員の方にとって失敗しない投資判断につながります。

なぜ高利回り物件は安く見えるのか

高利回り物件が安く見える理由は、購入価格が低く設定されており、その分、表面利回りが高く算出されるためです。

しかし、築年数の古さや立地条件の悪さ、空室リスクの高さなどが背景にあることが多く、見かけの数字に惑わされると失敗につながります。

利回りの高さ＝安全性ではない点に注意が必要です。

代表的な高利回りエリア・物件タイプ

高利回り物件は、しばしば価格が安く見えることがあります。

これは、物件が築年数が経過しているため、リフォームや管理が必要な場合が多いからです。

しかし、適切なエリア選定と改善によって、収益性が大きく向上します。

代表的な高利回りエリアとしては、都心の再開発エリアや地方都市の中心部、インバウンド需要が高い観光地などが挙げられます。

物件タイプでは、ワンルームマンションやアパートメント、商業施設などが人気で、リノベーションを施すことでさらに利回りを向上させることができます。

立地や物件タイプを慎重に選ぶことが、成功の鍵となります。

ここまで説明しましたが、高利回り物件の特徴は、低価格で初期投資が少ないことが多いですが、築古物件やリノベーションが必要な場合が多く、維持管理コストが高くなるリスクがあります。

また、需要が限られるエリアや空室リスクが高い可能性もあります。

利回りが高い分、安定収入を得るためには十分な物件選定とリスク管理が求められます。

賃料の変動や修繕費にも注意を払い、投資判断を慎重に行うことが重要です。

低利回り物件でも投資価値がある理由

一見魅力が少なく見える低利回り物件ですが、必ずしも投資価値が劣るとは限りません。

特に駅近や再開発エリアなどの好立地物件は、空室リスクが低く、安定した賃料収入が期待できます。

加えて、資産価値の維持や将来的な売却益も見込めるため、長期的な資産形成には最適です。

高利回りに潜むリスクを避け、堅実に運用したい方には低利回り物件が有利な選択となることも少なくありません。

安定運用に適した立地と物件とは

安定運用を目指すなら、立地選びが最重要です。

駅近や大学・病院・企業が集まるエリアは、賃貸需要が安定し空室リスクを抑えられます。また、築浅や管理体制が整った物件は、トラブルや修繕の手間も少なく、長期的に安定した家賃収入が期待できます。

低利回り＝低リスク？本当の意味を解説

一見魅力に欠けるように思える低利回り物件ですが、必ずしもリスクが高いとは限りません。

むしろ、都心や人気エリアなど賃貸需要が安定している物件は、利回りが低くても空室リスクや家賃下落リスクが小さい傾向にあります。

また、資産価値が維持されやすく、将来的な売却もしやすい点が魅力です。

利回りの数字だけで判断せず、立地や需要、運用の安定性まで含めて総合的に評価することが、失敗しない不動産投資への近道です。

資産性の高い物件は将来売却時に有利

資産性の高い物件は、将来的な売却時にも有利に働く点が大きな魅力です。

立地や建物の管理状況、周辺の再開発予定などが評価される物件は、価値が下がりにくく、買い手がつきやすい傾向があります。

不動産投資においては、購入時だけでなく「売却しやすさ」も重要な視点です。

低利回り物件でも投資価値がある理由は、安定した収益基盤と資産価値の向上にあります。特に都心部や再開発エリアの物件は、高い需要と低い空室リスクを誇り、長期的に安定した家賃収入が見込めます。

また、資産の評価額が上昇することで、売却時のキャピタルゲインを期待できます。

リスクを抑えた運用を重視する投資家にとって、低利回り物件は安定的な資産形成を目指す選択肢として有力です。

高利回りと低利回り、どちらを選ぶべきか？

不動産投資において「高利回り」と「低利回り」のどちらを選ぶべきかは、目的とリスク許容度によって異なります。

高利回り物件は収益性が高い反面、空室リスクや築古物件の修繕リスクが伴いやすい傾向にあります。

一方、低利回り物件は利回りが低くても立地や資産価値が安定しており、長期的な運用や出口戦略で有利になるケースもあります。

表面的な数値だけで判断せず、リスクとリターンのバランスを見極める視点が重要です。

あなたの投資目的に応じた判断基準

不動産投資では、ご自身の目的に応じた判断が重要です。

短期で収益を狙うなら高利回り物件、長期で安定運用を目指すなら資産性の高い物件が適しています。

老後資金の確保や節税目的など、目的に応じたエリア・築年数・利回りのバランスを見極めることが成功への第一歩です。

キャッシュフローと出口戦略の視点で比較

不動産投資では、「キャッシュフロー重視か、出口戦略重視か」で選ぶ物件が変わります。

高利回り物件は、毎月のキャッシュフローが得やすく、短期的な収益を重視する方に適しています。

一方で、低利回りでも資産性の高い物件は、将来的に高値での売却が見込めるため、長期的な出口戦略に強みがあります。

ご自身の資産形成目標に応じて、「毎月の収入」か「最終的な売却益」かのバランスを見極めることが重要です。

初心者が避けたい「利回りの罠」とは

不動産投資初心者が陥りやすいのが「表面利回りだけで判断する罠」です。

高利回り物件は一見魅力的ですが、実際には空室リスクや修繕費が多く、想定より収益が下がる可能性があります。

実質利回りや立地、築年数などを含めて総合的に判断することが、失敗を避けるポイントです。

この章のまとめとして、高利回りと低利回り、どちらを選ぶべきかは、投資目的やリスク許容度によります。

高利回り物件は短期的に高いリターンが見込めますが、空室リスクや修繕費の増加といったリスクも伴います。

一方、低利回り物件は安定した収益が期待でき、資産価値の向上や長期的なキャピタルゲインを狙える場合があります。

リスクを避けたい場合や長期的な資産形成を目指すなら低利回り、積極的に高リターンを狙いたい場合は高利回り物件を選ぶのが良いでしょう。

実例で見る！高利回り・低利回り物件の比較

たとえば、表面利回り10％の築30年・地方エリアの物件と、利回り4％の築10年・都心部の物件を比較すると、一見すると前者の方が収益性が高く見えます。

しかし、高利回り物件は空室リスクや修繕コストが重く、想定外の出費が発生しやすいのが現実です。

一方、低利回りの物件は初期利回りこそ低いものの、賃貸需要の安定や資産価値の下落が少ない点で長期的に安定した運用が期待できます。

利回りの数字だけに惑わされず、リスクと将来価値を見据えた選定が重要です。

利回り10%以上のワンルーム物件の落とし穴

利回り10％以上のワンルーム物件は一見魅力的ですが、空室リスクの高さや築古による修繕費の増加、賃料下落の可能性などの落とし穴があります。

特に、管理状態が悪い物件や需要の低いエリアでは、表面利回りと実際の収益に大きな差が出ることもあります。

利回りの高さだけで判断せず、立地や入居率、修繕履歴などの確認が重要です。

短期的な収益に目を奪われず、長期的な視点で検討しましょう。

利回り4%台でも売却益が見込めた実例

利回り4％台でも売却益が見込めた実例として、東京都心の再開発エリアにある築浅ワンルームマンションがあります。

購入時は利回り4.5％と低めでしたが、エリアの資産価値上昇とインフラ整備の進展により、5年後に約1,000万円の売却益を実現できました。

理由としても賃貸需要も安定しており、家賃収入＋キャピタルゲインの両取りが可能でした。

賃貸需要が高い理由としては人口の増加も1つの要因と言えます。

利回りだけでなく、立地の将来性や資産価値の変動も重要な判断材料です。

東京都の人口については以下のリンクで確認できます。

東京都の統計 東京都の人口（推計）：毎月

管理コスト・空室率の比較からわかること

物件選びでは、管理コストと空室率のバランスが重要です。

たとえ利回りが高く見えても、管理費や修繕費が割高だったり、空室期間が長引く物件では実質収益が大きく下がります。

逆に、空室率が低く入居が安定しているエリアでは、管理コストが多少高くても安定した収益が期待できます。

表面利回りだけでなく、実質利回りを重視することで、堅実な投資判断が可能です。

ここまでのまとめとして、高利回り物件の実例として、築古ワンルームマンションが挙げられます。

初期投資が少なく、利回りが高いですが、空室リスクや修繕費が課題となります。

一方、低利回り物件では、都心の新築アパートメントが安定した収益を見込め、資産価値の上昇が期待できますが、利回りは低めです。

高利回り物件は短期的な利益を狙う一方で、低利回り物件は長期的な安定収益と資産形成に適しています。

投資目的に合わせた選択が重要です。

実例として、高利回り物件では地方の築古ワンルームマンションが挙げられます。

利回り10％以上ですが、空室リスクや修繕費の増加が課題です。

一方、低利回り物件では都心の新築アパートメントが安定した収益を見込めますが、利回りは4〜5％程度です。

都心部は賃貸需要が高く、空室リスクが低いため、長期的に安定した収入が得られ、資産価値の上昇も期待できます。

高利回りは短期的なリターンを狙う一方、低利回りは安定性と資産形成を重視する選択肢です。

不動産投資における利回り以外の重要指標

不動産投資では利回りだけでなく、キャッシュフローや入居率、物件の資産価値、周辺エリアの将来性なども重要な指標です。

たとえ高利回りでも、手元に残る現金が少なければ意味がありません。

修繕費の見込みや管理体制の安定性も長期運用には欠かせない要素です。

収益性だけでなく、安全性と成長性のバランスを見極めることで、より確実な投資判断が可能になります。

物件の稼働率と入居者層のチェックポイント

物件の稼働率と入居者層を確認する際は、まず過去1～2年の稼働率の推移をチェックし、季節変動や空室期間の長さを把握することが重要です。

また、入居者層については、単身者向けかファミリー向けか、職業や年齢層、地域との相性などを確認しましょう。

たとえば学生や若年層が多いエリアでは、回転率は高いが常に需要がある傾向にあります。

安定した収益を得るには、稼働率だけでなく質の高い入居者層の把握が不可欠です。

金融機関の評価は「利回り」よりも○○を見る

金融機関の評価では「利回り」よりも、返済能力や担保評価額（積算評価・収益還元）が重視されます。

たとえ高利回りでも、築年数が古すぎる、立地が悪い、資産価値が低い場合は融資が通りにくくなります。

特に、安定した家賃収入が得られるか、長期保有に適した物件かなどが審査のポイントです。

金融機関にとっては、利回りよりも貸し倒れリスクの低さが最も重要なのです。

長期視点での資産形成と相続対策の観点

長期視点での不動産投資は、安定収入による資産形成だけでなく、相続対策にも有効です。

現金よりも不動産は評価額が下がるため、相続税の圧縮効果が期待できます。

また、家賃収入を得ながら資産を次世代に引き継ぐことができる点も魅力です。

さらに、法人化や贈与の活用により節税の幅も広がります。

単なる利回り重視ではなく、将来のライフプランや相続を見据えた戦略的保有が、長期的な資産防衛のカギとなります。

ここまで説明しましたが、不動産投資では、表面利回りだけでなく、金融機関が重視する担保評価や返済能力を理解することが重要です。

さらに、長期的な資産形成や相続対策の観点からも、物件選びや保有戦略を慎重に行う必要があります。

収益性・安全性・継続性のバランスが成功のカギとなります。

不動産投資では、利回り以外にも重要な指標があります。

まず、キャッシュフローは実際に手元に残る収益を確認するための重要な指標で、空室リスクや維持費に注意が必要です。

次に、空室率を抑えるために、立地や需要を調査し、安定した収入を確保することが大切です。

また、物件の立地が資産価値に大きな影響を与えるため、周辺環境をしっかり把握することが重要です。

さらに、管理費・修繕費が収益に与える影響を見極め、事前にコストを予測することも欠かせません。

これらの指標を総合的に分析することで、より安定した投資が可能になります。

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