MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

景気は停滞しているものの物価が上昇するといったスタグフレーションに陥っている経済下で本業1本の厳しさを感じている中小企業経営者も多いかと考えられます。

不安だからと言っても、新規事業を立ち上げるとなると、沢山の時間と新規顧客の獲得などのコストが掛かってくることや、立ち上げても売り上げの見込みも経たずして、撤退する可能性が大きくなってくるかと考えられます。

今回は新規事業として区分所有オフィス®投資はどうなのかについて説明していきます。

内容としては以下の通りです。

• 区分所有オフィス®とは？
• 区分所有オフィス®は何業？長寿企業が多い最も多い事業とは？？
• 区分所有オフィス®のメリット・デメリット

以上の3点で説明していきます。

中小企業 区分所有オフィス投資とは？？

不動産投資の記事で区分所有について説明をしましたが、今までは区分所有マンション投資について説明しましたが、今回は区分所有オフィス®についての内容です。

区分所有オフィス®は東京にある1フロア(中規模)の投資をし、家賃収入を得ていく方法です。

区分所有オフィス®のメリットは①資金ハードルを下げられる②1棟購入よりもハイグレードなオフィスに投資可能③流動性の高さ④管理コスト削減の4点です。

メリットで見ると、新規事業を一から考えて、実行するよりは時間やコストに手間もかからずに行えるので、魅力的と言えるでしょう。

ただ、本業以外の収入を確保しやすいといった点についてはどうなのかというと、メリットだけでの判断は難しいと思います。

次に区分所有オフィス®はどの業種で実際はどうなのかについて説明していきます。

区分所有オフィスは何業？その実態とは？？

区分所有オフィス®投資のメリットについて説明していきましたが、実際はどのような業種なのか？その業種は中小企業の第2の収入源として良いものなのか説明していきます。

区分所有オフィス投資はどの業種？？

区分所有オフィス®投資は貸事務所業と言われており、事務所や店舗などを長期に賃貸する事業に該当するため不動産賃貸業の1種です。

不動産賃貸業は貸事務所業以外にもマンションやアパートなどと言った住宅を賃貸する貸家業が挙げられます。

次に区分所有オフィス®投資である貸事務所業の実態について説明していきます。

貸事務所業は老舗企業数の10社？？

帝国データバンクの全国「老舗企業」分析調査(2024年)によると、老舗企業数10社の中で清酒製造業の833社を抑えて貸事務所業は1216社で、2022年の1087社と比較すると129社に増えている計算になり、貸事務所業の増加したのではないかと考えられます。

貸事務所業は元々、使わなくなった社屋や店舗などを貸出を始めたことからが始まりで、本業と並行して行うことで、貸事務所業の売り上げの割合が年々増加したことで本業になった可能性が高くなったと推測しています。

帝国データバンクの全国「老舗企業」分析調査(2024年)については以下のリンクから確認可能です。

帝国データバンク 全国「老舗企業」分析調査（2024年）

区分所有オフィスは1棟購入より初期費用が抑えやすい点や執務スペースを1フロアにできるなどといったメリットもございますが、不動産賃貸業ならではのデメリットがあります。

メリットとリスクについての詳しい内容は次に説明していきます。

区分所有オフィス投資 メリットとデメリット

区分所有オフィス投資の1つのである貸事務所業は新規事業を1から行うよりも時間とコストは少ない点は魅力ですが、それ以外にもメリットもあり、区分所有オフィス®についても投資になるためデメリットもございます。

メリットは①資金ハードルを下げられる②流動性の高さ③1棟購入よりもハイグレードなオフィスに投資可能④管理コスト削減の４つと説明しましたが、デメリットについては①物件が少ない②景気の変動を受けやすい③管理費及び修繕費の発生となります。

次にそれぞれのメリットについて解説していきます。

資金ハードルを下げられる

1棟大型のオフィスであれば値段が高すぎて難しいため、区分所有で1フロア購入することで手に届く範囲で購入が可能です。

流動性が高い

価額が1棟オフィスと比較すると手ごろであることから売りに出すと短期間で売却できるというメリットがあります。

1棟購入よりもハイグレードなオフィスに投資可能

5億円で1棟にオフィスに投資となると基本小規模になりますが、1フロアを5億円の区分オフィス投資®するとなれば中規模とハイグレートになります。

管理コスト削減

管理組合を構成していることから修繕積立金を拠出していることから長期修繕計画に基づいた運用をするため突発的なコストの平準化が可能です。

メリットについて説明しましたが、1棟オフィスと比較してのメリットについて解説しましたが、先ほど説明したように区分所有オフィス®投資は投資なのでデメリットがございます。次に区分所有オフィス®のデメリットについて解説していきます。

区分所有オフィス投資 デメリット

次にデメリットについて解説していきます。

区分所有オフィス投資 デメリットは物件が少ない、景気の変動を受けやすい、管理費修繕費が発生するの3点です。次は３つについて説明していきます。

物件が少ない

区分所有オフィス投資の物件数はまだ少ない傾向にあります。

ただし、物件が厳選されているため優良物件しか出回っていないという見方もあります。

物件数は少ないですが、その分選びやすいというメリットがあります。

景気の変動を受けやすい

オフィスはマンションと比較すると景気の変動を受けやすく空室リスクが高まる可能性があります。

ただし東京の物件であれば景気の変動を受けにくいと言われています。

管理費及び修繕費が発生する

1棟オフィスにはない支出なので固定費の割合は高いと言われています。

しかし、修繕積立金を積み立てなければいけないという規則のある業者を選ぶことで計画的な修繕が可能となります。

まとめ

区分所有オフィスについて説明をしましたが、メリットやデメリットを見て「築古の1棟物であれば安い物件もあるのではないか」と思う人も居るかもしれません。

確かに規模が小さければ、築古物件であれば5億円の区分所有オフィスより安く、収入も1フロアだけでなく1棟のオフィスの部屋数に応じて収入も得ることが可能です。

更に法律でも大規模修繕費などを計画的に貯めなければならないといった法律が存在しませんので、確かに良いかもしれませんが貯めておかなければ計画的な修繕は望めないことや融資についても築古物件であれば厳しい傾向があります。

更に入居者を考えている人が新築や築浅を望んでいるのであれば選ばれない可能性もあり、売りたいとき売れないといったリスクも発生します。

このように考えるとオフィス投資は区分所有オフィス®が良いのではないかと考えています。

MBA・FPオフィスALIVEは法人の第2の収入についても対応しております区分所有オフィス投資®については株式会社ボルテックスと提携しております。

投資目的としては内部留保の拡大や利益率の安定化、売却可能資産の形成、そして円滑な事業承継の実現となり、貸借対照表を潤わせることなどが可能です

区分所有オフィス®は5億円で投資可能ですが、5億円と聞くと確かにいきなり出せるものではございません。

その場合融資での投資も可能ですし、融資が嫌いもしくは難しいのであれば5口500万円(1口100万円)から投資可能な不動産小口化商品であるVシェア®への投資も良いかもしれません。

興味がある中小企業経営者様はMBA・FPオフィスALIVEのメールアドレスでご連絡いただければと思います。

よろしくお願いいたします。