都心×資産形成｜区分所有オフィス投資の魅力と活用法を徹底解説【2025年版】
目次
2025年、都心区分所有オフィスが注目される理由とは？｜資産性・収益性・活用の柔軟性を徹底解説！
都心の不動産投資は住居系やオフィス系ともに注目されていますが、その中でも注目されているのが「区分所有オフィス」です。 特に2025年の市況では、インフレ傾向や不動産の供給抑制、そして税制環境の変化により、SOHO物件や自社オフィス利用を前提とした不動産資産のニーズが高まっています。
この記事では、そんな区分所有オフィスの特徴・投資メリット・立地別の魅力・導入方法までを説明していきます。
区分所有オフィスとは？｜マンションとの違いや注目が集まる背景
「区分所有オフィスって、テレビCMで最近よく耳にするけど、結局マンション投資とどう違うの？」
そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。実は今、都心のオフィス需要やSOHO(スモールオフィス・ホームオフィス)対応物件の希少性を背景に、住居用ではなく「事業用の区分不動産」として、このオフィス投資が密かに注目を集めています。
この記事では、区分マンションとの違いや、なぜいま区分所有オフィスに投資家や経営者の関心が集まっているのか、その背景をわかりやすく解説します。
こちらの記事と両方を見ながらわかりやすいかもしれませんのでリンクを貼っておきます。
100年企業戦略ONLINE 『区分所有オフィス🄬』とは？区分マンションとの違いと優位性SOHO・店舗利用可能な物件の希少性
区分所有オフィスは、ワンルームマンション投資とは異なり「住居以外」にも対応できる点がポイントです。SOHOや美容・士業などの事業用スペースとして活用できるため、需要の幅が広く、供給数は非常に限定的です。
都心の供給減と地価安定がもたらす資産価値
東京都心の一等地では、新築供給が抑制される中、築浅物件やリノベーション物件への投資ニーズが上昇しています。供給が限定されていることで希少性が高まり、結果として物件価値が安定・上昇しやすい構造になっています。
住居用投資と何が違う？利回りとリスクの比較
住居系に比べて「退去時の原状回復費用が抑えられる」「業種によっては長期テナント化が期待できる」といった利点があり、表面利回りも相対的に高い傾向があります。一方、用途変更の規制やビル管理費などの注意点もあります。
ここまで説明しましたが区分所有オフィスと区分所有マンションの違いについては、住居以外にも使えるかどうかという点や退去の費用に関する点
区分所有オフィスの投資メリット｜資産運用＋実需ニーズのハイブリッド
「オフィスに投資するってリスクが高そう…」そう思われがちですが、実は「実需と投資」のハイブリッドな強みを持つのが区分所有オフィスの大きな特徴なんです。
単なる賃貸収入だけでなく、自社利用・将来の資産形成・相続対策といった多様な活用ができるからこそ、士業や経営者を中心に注目が集まっています。
家賃収入（インカムゲイン）による安定運用
賃貸需要が高く、安定したインカムゲインが期待できます。特に士業や専門職(医師など)をターゲットとしたオフィス物件は、長期的な契約傾向があり、空室リスクも抑えられます。
自社利用と転貸が選べるフレキシブル性
オーナー自らが使用するだけでなく、時期によっては賃貸に切り替えたり、法人保有で節税効果を狙うなど、目的や状況に応じた柔軟な活用が可能です。
希少性による将来的な値上がり（キャピタルゲイン）も期待
長期的な視点で見た場合、都心の区分所有オフィスは「売却益」を狙える資産でもあります。再開発計画や周辺エリアの需要上昇が重なると、物件価格の上昇も見込めます。
投資対象としての都心オフィスの魅力｜エリアと立地の影響力
「どこにある物件か？」は、投資の成果に直結します。
とくに港区・白金台・目黒といった都心部は、ブランド力だけでなく、賃料水準や空室率、再開発などの資産価値にも直結する要素が豊富です。
この章では、立地の選び方や地域別の収益性の違いについて具体的に見ていきます。
白金台・目黒・港区などのブランド性
これらのエリアは「落ち着いた雰囲気」「ステータス性」「アクセスの良さ」で評価が高く、個人利用から法人オフィスまで幅広い層から人気を集めています。
テナント需要と空室率の実態（2025年最新データ）
最新の市況レポートによると、都心5区のオフィス空室率は4%を切っており、需給バランスは堅調に推移し、特に小規模オフィスは供給不足にあり、賃料も安定上昇中です。
エリア別の収益シミュレーション事例
例えば白金台にある70㎡の区分オフィスでは、月額賃料が35万円前後です。利回りとしては4.5〜5.0%をキープしており、安定性と実需のバランスが良い事例といえるでしょう。
都心オフィスの魅力は、エリアによって魅力が違ってきます。例えば、新橋や芝、そして虎ノ門といったエリアはビジネス街として発展していることや交通の便が良く、オフィスビルが多数蓄積していることから多くの企業にとっては魅力的なエリアです。更に赤坂や六本木については外資系企業や大使館も多く、さらに飲食店や商業施設も充実している点もあるため週末の仕事が終わってからのアフター5も楽しめるエリアと言っても良いかもしれませんね。挙げたようなエリアにはそれぞれ特徴があるため、企業に合わせた最適な立地を選ぶことが可能となります。エリアによっては魅力も違ってくるため、ステップも徐々に違ってくるかと考えられます。
購入検討のステップ｜区分オフィス投資の始め方
「興味はあるけれど、何から始めればいいのか分からない」――そんな方のために、購入検討時の基本的な流れを整理しました。
区分オフィスは住居系と比べて用途の自由度が高く、戦略的な判断が求められる分、事前準備が非常に重要です。
この章では、活用目的の整理から、物件選定、資金計画、税務面の注意点まで、押さえておきたいポイントをステップごとに解説します。
自己使用？賃貸運用？活用方法の選び方
まずは、自社で利用するのか、投資目的で運用するのかを明確にしましょう。用途によって選ぶべき立地や間取りが変わります。
物件価格・必要資金の目安と収支イメージ
目安として、70〜90㎡の都心オフィスは8,000万円〜1.2億円程度。頭金2〜3割、融資可能性や法人保有の検討も含めて資金計画を立てるのが基本です。
税務・登記の注意点とメリット
法人保有にすれば経費計上や減価償却の恩恵もあり、登記においては「オフィス利用可能」であることの確認が必要です。また、相続時評価額の低減も期待できます。
区分オフィス投資を始めるには、まず自社利用か賃貸運用か、目的を明確にすることが重要です。目的に応じて適した立地や間取り、資金計画も変わってきます。次に、物件価格や融資条件を確認し、現実的な収支イメージをつかみましょう。
また、法人保有による節税効果や登記上の注意点も見落とせません。税務面の専門家とも連携し、総合的に計画を立てることが成功への近道です。
これらのステップを丁寧に踏みながら進めることで、区分オフィス投資を無理なくスムーズにスタートできます。まずは専門家に相談し、自分に合った最適なプランを検討しましょう。
区分所有オフィスの活用パターン別戦略｜経営者・開業医・資産家向け
都市部の不動産を活用して資産形成を目指す経営者・開業医・資産家の方にとって、区分所有オフィスは、事業用資産としての柔軟性と安定した収益性を兼ね備えた選択肢です。
本記事では、自己使用による事業運営の最適化、外部貸しによる賃料収入の確保、法人スキームを活かした相続・事業承継対策など、目的別の活用パターンを戦略的に解説し、2025年の市場動向を踏まえた最新の実践法をお届けします。
中小企業経営者が実務＋資産形成を両立させる拠点戦略
今借りているオフィスを所有に切り替えることで、長期的には「支出から資産へ」転換が可能です。オフィスのステータス性により採用や営業面でも好影響が見込めます。
開業医・自由診療クリニックが自社施設として所有する利点
白金台や港区エリアにある医療施設対応オフィスは、患者からの信頼にもつながります。相続・事業継承においても「動かせる現物資産」として有利です。
資産家が相続・節税対策として都心オフィスを組み入れる理由
都心のオフィス物件は、路線価評価によって実勢価格より低く評価されやすく、相続対策として有効です。分割しやすく、収益性も備えた「使える」資産になります。
区分オフィスは、経営者、開業医、資産家それぞれのニーズに応じて多様な活用が可能です。経営者は自社オフィスとして利用しつつ、資産形成や企業価値向上を目指せます。開業医にとっては、患者からの信頼を得やすい医療対応物件としてのメリットが大きく、相続対策としても効果的です。資産家は、分割しやすく節税効果も期待できる資産として、安定した収益と将来的な資産承継を見据えた運用が可能です。
それぞれの目的や状況に合わせて戦略的に活用することで、区分オフィスは単なる不動産投資以上の価値を生み出します。専門家と連携し、自身に最適なプランを設計することが成功の鍵です。
よくある質問と成功事例
オフィス投資に興味はあるけれど、実際の運用やリスクが気になる方も多いのではないでしょうか？
ここでは、経営者・開業医・資産家の皆様から寄せられる代表的な疑問に丁寧にお答えします。購入のタイミング、節税との関係、空室リスク、法人保有の是非など、投資判断に役立つリアルな情報をまとめました。
Q. 購入後の管理はどうなる？
管理組合がある物件であれば、共用部の維持管理は委託が基本。オーナーは専有部のメンテナンスに注力すればOKです。
Q. 金利や不動産市況が変わったらどう対応？
長期保有が前提であれば、金利変動の影響は緩やかです。むしろインフレ環境下では実物資産としての価値が高まる傾向にあります。
【事例紹介】目黒のSOHO物件を購入した士業オーナーの声
「事務所として活用しながら、将来は賃貸にも転用できると考えています。立地の魅力と実需の安定感が決め手でした」
2025年以降、都心不動産の中でも「使える資産」「動かせる資産」として、区分所有オフィスはますます注目される存在です。購入を検討する際は、事業目的・資産形成・相続対策など、多角的に設計しながら進めていきましょう。
まずは専門家との相談や資料請求から一歩踏み出してみませんか？問い合わせ先は以下のボタンをクリックすれば入れます。内部留保対策や相続税対策などについてもMBA・FPオフィスALIVEがお待ちしております。
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