MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です

今日はREITと現物不動産投資の違いについて説明していきます。

REITと不動産投資は金融商品か現物商品かの違い

REITと不動産投資の違いとしては、金融商品か現物商品かによって違ってきます。

REITは日本語で言うと不動産投資信託という意味なので投資信託の仕組みを使って投資家や金融機関から不動産投資法人がお金を集めて不動産投資をする仕組みです。

現物不動産とREITの違いとしては、不動産そのものを1人で投資するか、不動産投資法人の証券を複数人のお金で投資するかが違いになります。

更に違いとして、投資の金額が大きいか小さいか・レバレッジが両方聞くけど小さいか大きいかなどによって違ってきます。

REITのメリット・デメリット

REITのメリットは金融資産と同じ要素を持っているため、流動性も高いことや銘柄によっては数万円で購入が可能となります。

更には分配金があり、プロが運用してくれるというものでございます。

さらには投資対象も自己資金で買えないようなオフィスビルやホテルなど様々なものが投資対象となっているので憧れの不動産に投資できると言った嬉しいこともあります。

ただ投資情報が少ないことや利益相反の可能性があることです。

更に節税に関しては、現物不動産に投資するものではないので節税は難しいと言えます。

現物不動産投資のメリット・リスク

現物不動産は節税と毎月の家賃収入を得ることが可能な点や生命保険の代わりになる点そして相続税対策がメリットといえます。

節税に関しては、給与所得と赤字が出た不動産所得を損益通算することが可能となります。

毎月の家賃収入が入るに関しては老後の年金代わりになる点がございます。

生命保険の代わりになる点として不動産投資を現金一括で行う人にとっては生命保険代わりになりませんが、ローンで不動産投資をおこなう場合は団体信用生命保険の加入が義務付けられているので生命保険代わりになります。

不動産投資のリスクに関しては、代表的なものとして空室リスクや金利上昇リスク、家賃下落リスク、天災リスク、修繕負担リスクそして管理会社倒産リスクがございます。

これらのリスクは賃貸需要のあるエリアを選ぶことが一つの条件としてあります。特に東京23区はお薦めでもございますし、もう少し安い物件が良いとなれば大阪や名古屋もお薦めです。

ただ東京23区についてはどこでもいいのかとなると正直Noです。

駅から徒歩10分以上の物件は極力避けた方が良いと言われています。たとえ利回りが良くても資産価値が極端に下がるケースもございます。

リスクを避ける面では物件選びは重要となってきます。

まとめ

REITは現物不動産と比較して投資金額も小さく更には流動性も高いことが代表的です。

ただ節税するとなれば、現物不動産投資と違い建物や附属設備の減価償却がないことや現物不動産は不動産所得、REITは配当所得となるため、事業所得や給与所得の黒字と不動産所得の赤字は合算できますが、配当所得で損失が出ても事業所得や給与所得と合算できないので節税は難しいでしょう。

ただ完全できないかというと、一般NISAを活用すれば、REITの譲渡益や分配金は5年間は非課税になるので無理ではないですが、節税をするのであれば現物の不動産投資をすることをお薦めします。