区分所有オフィス投資 経営者が注目すべき点とは

近年、法人オーナーや中小企業経営者の間で注目を集めているのが「区分所有オフィス投資」です。従来はマンションやアパート経営などといった住宅用不動産の投資が主流でしたが、オフィス市場においても「現実的に取得できる事業用不動産」としての魅力が高まっています。

区分所有オフィスとは、ビルの一室やワンフロアを購入し、テナントに貸し出す仕組みです。都心エリアで安定した賃料収入を得ながら、自社拠点・節税・信用力強化といった経営上の目的を同時に実現できる点が経営者層に支持されています。特に、自社利用と賃貸収入を組み合わせた「ハイブリッド運用」は、資産の稼働率を高め、事業と財務を同時に強化できる実践的な戦略です。

区分所有オフィス投資については以下のリンクで確認できます。

区分所有オフィスとは

都心に「中規模グレード」の事業資産を持つという選択

都心でオフィスビルを一棟購入しようとすれば、規模や立地にもよりますが数十億円規模の資金が必要になります。その一方で、中規模グレードの区分所有オフィスであれば、4億〜6億円前後でワンフロアや複数区画をまとめて取得することが可能です。

この価格帯は、資金余力のある中小企業や、内部留保を運用したいオーナー経営者にとっても現実的な選択肢となります。「自社の拠点を都心に持ちたい」「信用力を高めたい」「企業価値向上」という目的を果たしながら、賃料収益や将来の売却益も狙える「経営型投資」として活用できます。

また、区分所有オフィスは用途が明確なため、士業・IT企業・医療系など安定テナントが確保しやすい点も特徴です。一棟購入ほどの運営負担を抱えず、経営の延長線で資産を積み上げる「合理的な事業用不動産」といえるでしょう。

安定収益と税務メリットを両立させる仕組み

オフィスは住居用不動産と異なり、法人契約による長期賃貸が中心です。そのため賃料の安定性が高く、経営者にとってキャッシュフローを見通しやすい資産になります。加えて、建物部分に対する減価償却を活用すれば、実質的な税負担の軽減が可能です。

たとえば、4億円の物件のうち建物割合が60％であれば、約2億4,000万円が償却対象となり、年間約500万円〜700万円の減価償却費を経費計上できます。支出を伴わずに損金処理できるため、税引後利益を守りながら手元資金を厚くすることができます。結果として、キャッシュフローの改善と内部留保の最適活用が同時に実現します。

また、法人税・所得税・住民税などを総合的に最適化すれば、実質利回りを高める「財務型投資」としての意味合いも強まります。節税だけを目的とするのではなく、財務バランスを整えながら経営資産を増やすという発想が重要です。

区分所有オフィス投資 自社利用と賃貸運用を両立させるハイブリッド戦略

経営者にとって区分所有オフィスの最大の強みは、事業と資産を同時に動かせる柔軟性にあります。自社の登記拠点や営業所として使用しながら、使用していない期間やスペースを賃貸に回すことで、固定資産を稼働資産へと変えることができます。

たとえば、オフィスの半分を自社利用、残り半分を賃貸運用に充てれば、維持費の一部をテナント収入でカバーできます。賃貸部分からのインカムゲインでローン返済を補い、結果的に実質的な拠点コストを下げることも可能です。事業拡大時には自社利用を広げ、縮小期には再び賃貸化するなど、経営のステージに応じた運用ができる点は、経営資産としての大きな魅力です。

資金調達と資金計画のポイント

区分所有オフィスは事業用資産として扱われるため、プロパーローンや事業用融資を利用するケースが多くなります。金融機関は立地やテナント構成を重視し、安定した賃貸実績を持つ物件ほど融資が通りやすくなります。金利は1.5〜3.0％程度が一般的ですが、法人の信用力や決算内容によって条件が大きく変動します。

融資審査では、事業の継続性・利益率・自己資本比率が評価されます。経営者は財務内容を整理し、返済能力だけでなく資産管理方針を明示することが重要です。また、固定金利と変動金利のバランスを取り、金利上昇局面でも安定した返済を維持できるように設計すべきです。

さらに、ローンの返済期間と減価償却期間を意図的にずらすことで、キャッシュフローにゆとりを持たせる戦略的設計が可能です。これは単なる融資ではなく、財務戦略の一部としてオフィス投資を位置づける発想です。

区分所有オフィス投資 出口戦略と資産承継への応用

区分所有オフィスは5〜10年スパンでの運用設計が理想です。賃料収入によるインカムゲインを得ながら、将来的に価格上昇局面でキャピタルゲイン（売却益）を狙うことが可能です。特に再開発エリアや新駅開発周辺の物件は、売却時の利益率が高くなりやすい傾向にあります。

また、法人所有にしておくことで事業承継や相続対策としても活用できます。法人間譲渡であれば、課税評価額を圧縮しながら資産をスムーズに次世代へ移転できます。資産管理会社を設立して保有すれば、経営資産と個人資産を分離しつつ、所得分散や相続対策も同時に実現します。

このように、オフィス投資は「稼ぐ」「守る」「引き継ぐ」を一体で設計できる数少ない資産戦略です。

経営者にとっての実践的メリット

経営者にとって区分所有オフィス投資は、財務と経営を同時に強化できる実践型の資産戦略です。
安定した賃料収入がキャッシュフローを改善し、減価償却を活用すれば税負担の最適化も実現可能です。
さらに、都心オフィスの所有は企業の信用力とブランド価値を高めることで「企業価値向上」につながり、金融機関からの評価にも直結します。
節税・資産形成・事業承継を一体で設計できるこの投資こそ、「攻めと守り」を両立させる経営者の新しい武器です。

• キャッシュフロー改善と節税効果：減価償却を活用し、利益圧縮で内部留保を守る。
  
• 信用力向上と財務基盤強化：都心オフィスの保有が、企業価値と金融評価を高める。
  
• 事業承継・資産防衛：法人所有により、資産移転を効率化し税務リスクを低減します。
  
• 柔軟な出口戦略：市況や事業環境に応じて、売却・再投資・自社利用を選択可能。

区分所有オフィス投資は、法人オーナーや中小企業経営者にとって、節税・信用力・資産形成を一体で実現できる投資手法です。

安定した賃料収入によってキャッシュフローを確保し、減価償却による税負担軽減で財務体質を強化します。

さらに、都心オフィスを自社資産として保有することは、企業価値と金融評価を同時に高める戦略でもあります。

経営の安定と成長を両立したい経営者にとって、区分所有オフィス投資は「攻めと守りを兼ね備えた次世代の経営型投資」といえるでしょう。

これらを組み合わせることで、財務の安定化・資産成長・事業拡大を同時に実現できます。

まとめ｜経営と資産形成を両立させる「経営型投資」へ

区分所有オフィス投資は、不動産運用の観点だけではなく、企業経営の一部としての財務戦略です。自社の拠点確保、税務最適化、資産承継といった経営課題を同時に解決できる点にこそ、他の投資にはない価値があります。経営者が「オフィスを使う」から「オフィスを持つ」に発想を転換することは、資産形成だけではなく、企業の信用・財務・継続性を強化する経営判断です。これからの時代、経営と資産形成を切り離さず、両輪で回す「経営型投資」こそが、企業の持続的成長を支える鍵となるでしょう。

最後に

区分所有オフィス投資は、不動産運用の観点だけではなく、企業の財務を強化する経営戦略です。
もし内部留保の活かし方や節税・資金繰りの最適解を探している経営者の方は、ぜひ一度、MBA・FPオフィスALIVEの面談をご活用ください。

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