MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

本やYouTubeの広告を見ると資産運用についての特集や広告を見ることが多くなっています。

本やYouTube広告の中には年収500万円から始められる資産形成や投資といった言葉を目にするのではないかと思います。

そこで今回は年収500万円から始められる不動産投資について説明していきます。

内容としては以下の通りです。

• 不動産投資とは？？
• 不動産投資の種類
• 不動産投資のメリット・リスク

以上の3点について説明していきます。

不動産投資とは？？

不動産投資と聞くと、どういったものなのかと思う人も少なからずいるかと思います。説明すると投資用物件(投資用マンションなど)を購入して、他人に貸して家賃収入を得る方法です。

現物不動産を購入する以外にも不動産小口化商品やJREIT(不動産投資信託)などを通じて投資する方法があります。

株式投資やFX(外国為替証拠金取引)といった投資と比較するとローリスクで、リターンは株式投資やFXと比較すると少ないものの、株式投資やFXと比較すればリターンを得やすいことからサラリーマンや公務員といった方にも注目される投資です。

不動産投資 種類

不動産投資 種類となるとサラリーマンや公務員の方でよく聞くのが、ワンルームマンション投資(区分マンション経営)をよく聞くかと思います。

ワンルームマンション投資以外にも、1棟アパートマンション投資や戸建て投資などがありますが、それぞれ中古や新築があり、戸建て経営や1棟アパートマンション経営については経営者や役員の方に向いていると考えられます

ワンルームマンション経営については1棟アパート・マンション経営や戸建て経営と比較すると初期費用も安いため、サラリーマンや公務員の方にはお薦めな投資です。

不動産投資 利益を得る方法

不動産投資 利益を得るとなると2種類あり、1つ目は入居者の家賃収入を得る方法、2つ目が不動産の売却で利益を得る方法です。

入居者の家賃収入に関してはインカムゲインと呼ばれており、ワンルームマンションを保有することで家賃収入が得られることです。

不動産投資以外では、過去に株式投資をされていた人で単利で運用している人であれば、配当金がインカムゲインに該当します。

ちなみにインカムゲインのメリットは不動産を保有することで長期で利益を得ることが可能ですが、デメリットについては短期的に大きな収入が望めないといったデメリットがあります。

売却益に関してはキャピタルゲインと呼ばれており、不動産投資以外では株式を売却した時に得られる利益と言われています。

メリットについてはまとまった資金を得ることが可能ですが、デメリットとしては投資する場所によっては売却損が発生するとリスクがあります。

理由は、売却益を得るとなると家賃収入よりは景気の影響が受けやすく、地価などが下がれば、不動産の売却価格に影響を及ぼすこともあり、地価が下がれば売却益を望めない可能性も高くなるといえます。

ここまで不動産投資で利益を獲得する方法には2つあることを説明しましたが、不動産投資をするのであれば、不動産投資でトータルの利益を得ること、市場価値の高い物件や売却のタイミングを見定めなければならないといったことが重要となります。

ただ不動産投資 メリットやリスクについてはまだありますので更に深く掘り下げていきます。

不動産投資 メリットとリスク～不動産投資 やめとけの理由？

不動産投資のメリットやリスクについては一番気になる点かと思いますのでその点について説明していきます。

不動産投資 メリット

メリットについては以下の通りです。

比較的安定した資産運用が可能

不動産投資で利益を得る方法について説明しましたが、投資用物件を購入して家賃収入を得る方法で成り立っているので、安定的な収入を得ることが可能となります。

借入で投資が可能

不動産投資は投資用物件を購入するとなると基本は物件価格が2000万円以上のものとなるので大体の人は不動産投資ローンで投資するようになるかと思います。

ワンルームマンション経営は1棟のアパートマンション経営よりもリスクが小さいとお伝えしましたが、その中でなぜリスクが小さいかというと借り入れするにしても理由があり、1棟アパートマンション経営については、年収が最低2000万円で頭金も物件価格の最低でも10％を入れる必要がありますが、ワンルームマンション経営については年収500万円から頭金０もしくは頭金10万円で借り入れが可能なケースもあるため、投資金額も少額から可能です。

相続対策としても有効

不動産投資は現金から不動産に換えることで相続税評価額を下げることが可能で、相続税を支払う金額も減額をすることが可能です。

所得税・住民税の節税可能

不動産投資については相続税だけでなく所得税・住民税の節税効果が開始当初から期待できる可能性があります。

理由は不動産投資の課税所得が不動産所得であることや、その不動産所得は総合課税の対象になっていることがあるからです。

経費についても、不動産取得税などの税金や所有権移転登記費用などの不動産投資初期の費用についても必要経費として計上することが可能です。

そのため収入に対して必要経費を増やすことで赤字になるということです。

ただ必要経費にできるからと言っても架空の領収書や不動産投資以外の領収書(遊ぶときに着るお洋服))に使ったものについては経費にできませんので絶対しないことです。

生命保険の見直しにも有効

不動産投資については不動産投資ローンを活用して投資することが原則となります。

その際、団体信用生命保険にも加入することとなるため死亡した場合やガンや高度障害になった場合に降りる保険なので、それらの保障を最低限にすることで支払保険料を見直すことが可能です。

仮に万が一のことがあってもローンに加入する際の団体信用生命保険に加入するため、その不動産投資ローンが払ってくれるので月々のローン支払いは免除となるのでそのまま投資用マンションを持って運用する場合も遺族年金+家賃収入という形も取れますし、もし売却する場合にもまとまったお金が入るので、不動産を遺産として残す手段としては良いものだと思います。

団体信用生命保険についてはこのリンクから入ればわかりやすいかもです。

生命保険文化センター 団体信用生命保険について知りたい

インフレ対策にもなる

まずインフレについて説明すると、モノの値段が上がりますが、現金価値が下がるということです。

ところで不動産投資がなぜインフレ対策になるかと言いますと資産価値が下落しにくいことや家賃が上昇しやすい、そして借入金額が実質的に目減りするということにあります。

この３つの理由としては、不動産自体が現物資産であり、現金や有価証券と比較すると価値が下がりにくいこともあります。

さらに消費者物価指数の上昇に伴い家賃収入も緩やかではありますが上昇します。

ここまで説明をしましたが不動産投資は節税にもなり、サラリーマンの方であれば、ローンも借り入れしやすいと考えられます。

インフレ時も家賃も緩やかながらも上昇していくこと、更には生命保険(死亡や高度障害)の見直しにもつながり、もし万が一のことがあった場合は団体信用生命保険で不動産投資ローンを完済することとなるので、売却する場合は死亡退職金+α、売却しない場合は家賃収入を受け取るので、遺族年金＋αという形にもなりますので、不動産投資をするのであれば結構いい内容になるのではないかと考えられます。

メリットについては説明しましたが、不動産投資にはリスクもございますので、リスクについても解説していきます。

不動産投資 リスク～不動産投資 やめとけの一番の要因？

不動産投資については不動産に投資することなのでリスクがあるのは当たり前のことです。

リスクに入る前に「不動産投資 やめとけ」といった検索ワードが出て来ますが、「やめとけ」の1番の要因は不動産投資のリスクが多い点があるかと考えられます。

今から不動産投資のリスクとその解決方法について解説していきます。

空室リスク

不動産投資をすることは安定的な収入を見込めるものの、部屋が空室となればローンも自分の財布から返済していかなければなりません。

そこで空室リスク対策についてはすぐ入居者が入るような物件を選ぶこと、特に東京都23区や神奈川県の横浜市や川崎市といった場所を選ぶことも重要です。

東京都23区については東京都によると人口総数が14,097,838人で、前年比と比較すると60,902人増加しています。

このようなデータを見ればわかるように、東京23区でのワンルームマンション経営は無難であるかと考えています。

家賃下落リスク

不動産投資のメリットで物価が上昇すれば緩やかに家賃も上昇するといったインフレ対策についても説明しましたが、デフレになれば物価が下落するので家賃も下落します。

家賃下落リスク対策は家賃が下落しにくいエリアを選ぶのが良いかと考えられます。

特に駅近についてはショッピングや通勤通学に有利のため家賃は下落しにくいと考えても良いかと思います。

維持管理費が必要

不動産投資をするとなると、設備の修繕や掃除などが必要です。

その他にも、固定資産税や不動産投資ローン(アパートローンなど)の月々の返済も必要になってきます。

維持管理費リスク対策として、新築物件などといった老朽化が見られない物件や中古物件でも修繕積立金などを計画的に貯めている信頼できる管理会社を選ぶなどといったものを選ぶ必要があります。

災害リスク

マンションやアパートといった建物に投資することは火災や地震に合う可能性があるので、やめとけということも確かにあるかと思います。

この場合は木造といったものの場合です。

鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートであればどうでしょうか？

鉄筋コンクリート造は火災の際も燃えにくい素材で作ってあることや建築基準法では耐火建築物とされています。

火災があっても発火箇所から燃えにくいこともあるので、建築物の倒壊はほとんどないことから鉄筋コンクリート造が安心と言えるでしょう。

地震についても鉄筋コンクリートはひっぱりが強い鉄筋と圧縮力のあるコンクリートで作られていることから耐震性が高いこともあり木造などと比較したら安心です。

ここまで説明しましたが、リスク対策などを考えると、東京都心圏内の物件で鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリートより上の鉄骨鉄筋コンクリートのマンションを選ぶことが最適と言えるのではないでしょうか？

東京都心に近い場所については、通勤や通学需要も多く、スーパーなどでの食料品や日用品の購入などについては生活に困ることはないといった点もあるので利回りは低いものの、空室になってもすぐに部屋が埋まることは多いと考えられます。

その他にも、資産価値が高いことや築20年までであれば35年ローンを活用も出来るといったメリットもあるため、築古物件と比較するとローンも通り易い場合もございます。

今回はワンルームマンションについてですが、経営者や会社役員の方であれば1棟のマンションやアパートなどへの投資もアリかと思います。

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