不動産投資でできる節税とは？初心者が知っておきたい基本と仕組み

給与所得だけでは手取りがなかなか増えない中、副業や資産形成として注目を集めているのが不動産投資です。中でも魅力のひとつが「節税効果」です。しかし、「どうして節税になるの？」「本当に税金が減るの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、初心者の方にもわかりやすく、節税の基本的な仕組みから、よく使われる具体的な手法、注意すべきポイントまで丁寧に解説します。賢く節税しながら、将来の資産形成を目指しましょう。

不動産投資が節税に強いって本当？

「節税したいなら不動産に投資するのが良いらしい」-そんな話を聞いたことはありませんか？
実は、会社からの給料だけに頼らずに、税金の負担を軽くできる選択肢として、不動産投資が注目されているんです。この記事では、特にサラリーマンの方に向けて、不動産投資でどんなふうに節税できるのか、その仕組みをかみ砕いてご紹介します。

所得税・住民税を軽くする仕組み

不動産を持つと、家賃などの収入が「不動産所得」として計算されます。このとき、建物の維持費や管理費、減価償却といった経費を差し引いて計算されるため、赤字になるケースもあります。
そして重要なのが、その赤字分は会社の給与所得と「損益通算」できるということです。つまり、税金がかかる対象の金額が少なくなり、結果として所得税や住民税が下がるのです。

「減価償却」で生まれる節税効果とは？

「減価償却」という言葉、少し難しく聞こえるかもしれません。でも、仕組みはとても実用的です。建物の購入費用を一定の期間に分けて、毎年少しずつ経費として計上できる制度のこと。
この経費が帳簿上では発生していても、実際にはお金が出ていかないため、「実際の支出は少ないけど帳簿上は赤字」という状態を作り出せます。こうした赤字が給与所得と相殺されることで、節税につながるというわけです。

節税の味方「中古ワンルーム」

節税を目指す初心者にとって、特におすすめなのが「中古ワンルームマンション」です。新築よりも価格が手ごろで、しかも減価償却の恩恵が大きくなりやすいという特徴があります。
特に都市部など賃貸ニーズの高いエリアを選べば、空室のリスクも抑えられます。「まずは一室から」と考える方にはぴったりの選択肢です。

減価償却は不動産といった固定資産を購入する費用を使用可能な期間に分けて毎年の費用を経費計上していく方法を言います。不動産に投資するであれば中古マンションの方が有利といえます。理由は法定耐用年数にあり、鉄筋コンクリート造のワンルームマンションであれば新築では47年、中古であれば(47–築年数)+築年数×0.2となります。例えば築年数が15年の場合32+3となるので35年となります。

経費になる金額はワンルームマンションや1棟マンションの金額によって違ってきます。

ただし、成功するのであれば基礎知識を身に着けることが重要です。

不動産投資の基礎知識については次の章で説明していきます。

初めての不動産投資で知っておきたい基礎知識

投資って難しそう…でも大丈夫

「不動産に投資するってなんだか難しそう…」そう感じている方も少なくないでしょう。でも、基本の知識を身につけておけば、堅実に資産を築くことは十分可能です。このパートでは、不動産投資の基本と、初心者が押さえておくべきポイントを整理していきます。

区分所有と一棟所有の違いとは？

投資スタイルには大きく分けて「区分所有」と「一棟所有」の2つがあります。
前者は、マンションの1部屋だけを所有するもので、少額から始めやすく初心者向きです。一方、一棟まるごと購入するスタイルは、資金も必要ですがリターンも大きいのが特徴です。
初めての場合は、まずは管理の手間が少なくリスクも分散しやすい区分所有マンション投資から始めるのが現実的でしょう。

物件選びで見るべき3つのポイント

不動産への投資の成功は、「物件選び」でほぼ決まると言っても過言ではありません。チェックすべきは「立地」「築年数」「需要」の3点です。
立地が良ければ空室リスクも減り、築年数によっては減価償却による節税効果も期待できます。また、学生街やビジネス街、病院の近くなど、安定した入居者が見込めるエリアは安心材料になります。

初期費用とランニングコストにも要注意

物件価格だけではなく、購入時には仲介手数料や登記費用、火災保険、ローン保証料など、さまざまな初期費用が発生します。
さらに、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストも無視できません。投資を成功させるには、こうしたコストも含めた現実的な資金計画が不可欠です。

成功するのであれば、基礎知識を勉強しておくことが重要です。理由としては不動産に投資して収益を上げるのであれば、毎月家賃を得ることや売却しても将来売却するにしても立地や築年数、そして需要によって満室経営を維持しなければならないからです。

ただ満室経営をしても所有している投資用不動産を所有して運用していくとなると毎月の管理費や修繕積立金、毎年の税金が掛かってきます。利回りが仮に10％代と高くても経費によってはマイナスになる可能性は十分にあります。更に空室がずっと続くとなるとマイナスになったら自分のお金からローンの返済を賄うことになります。立地や築年数、そして需要があるエリアであれば最初から月々の収支が-1万円ほどでも、考え方としては毎月1万円の支出で2000万円代の物件を手に入れることができるというメリットもあります。この点を考えるとサラリーマンの資産運用としては向いているといっても過言ではありません。

次にサラリーマンにこそ向いている理由について解説していきます。

サラリーマンにこそ向いている？不動産投資×節税の魅力

安定収入がある人の特権

サラリーマンとしての安定した収入がある人は、不動産への投資による節税の恩恵を最大限に受けやすいです。
このパートでは、なぜ有利なのか、そして具体的にどんな節税効果が見込めるのかをお伝えします。

年収550万円でどれくらい節税できる？

不動産投資ってどのくらい節税が出来るのかという疑問ってあるかと思います。たとえば、年収550万円の方が中古ワンルームを購入した場合、減価償却費や管理費を考慮すると、不動産所得が赤字になるケースもあります。この赤字を給与所得と合算して損益通算することで、年間で数十万円の税金を節約できる可能性があります。

給与所得との損益通算の仕組み

不動産で生じた赤字は、給与所得から差し引くことができます。つまり、課税対象の所得が少なくなり、所得税や住民税が軽減されるということになります。不動産所得の赤字分をうまく活用することで、節税しながら資産も形成できるというのは、大きな魅力です。

不動産投資がサラリーマンに向いているといわれる最大の理由は、「安定した収入源」がある点です。投資用ローンを組む際にも、この“安定収入”は金融機関からの信頼材料となり、優遇された条件で融資を受けやすくなります。

損益通算については以下のリンクから貼っておきます。

国税庁 No.2250 損益通算

さらに、不動産投資は節税効果という大きなメリットもあります。とくに、年収550万円クラスの方でも、不動産所得で発生した赤字を給与所得と損益通算することで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

実際、年収が高ければ高いほど、適切に節税戦略を立てることで効果も大きくなるのです。

初心者が避けたいリスクと対処法

空室リスクをどう見極める？

物件の立地や地域の需要を誤ると、空室期間が続いて、収入が途絶えるリスクもあります。不動産会社任せにせず、自分でもしっかり市場調査を行いましょう。家賃を適正に設定したり、リフォームを工夫したりすることで、空室対策も可能です。

サブリース契約の注意点

「家賃保証」が魅力に見えるサブリース契約ですが、条件によっては家賃が減額されたり、途中で契約解除されたりすることもあります。契約書は必ずよく読み、わからない点は専門家に相談するのが賢明です。

減価償却が終わったらどうなる？

節税の要となる減価償却ですが、これは永遠には続きません。法定耐用年数を超えた後は、その分の節税効果がなくなることに注意が必要です。その後の運用方針についても、事前にシミュレーションしておきましょう。

ここまで不動産投資の節税などについて解説しましたが、不動産投資で節税が出来ても家賃収入が入っていないとその物件に投資する意味はありません。そこで節税と毎月の家賃収入を両立できる物件を狙うことが重要です。毎月の家賃収入を取るのであれば立地・築年数・需要の1つでも怠ってしまうと失敗に繋がる確率は高くなります。MBA・FPオフィスALIVEはメインの専門はオフショア投資といった海外投資ですが、不動産投資についても私自身が投資用マンションの販売会社の営業職出身ですので得意分野の１つでありますので1度相談してみてはいかがですか？

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