こんにちは！今回は、最近じわじわと注目を集めている「区分所有オフィス」について、わかりやすく解説していきます。不動産投資としても、自社オフィスでの活用としても選択肢に入れたいこのテーマです。この記事を読めば、区分所有オフィスの特徴や活用法、購入時の注意点までしっかりと理解できますよ！

1. 区分所有オフィスとは？

別名ワンルームオフィスや区分オフィスと呼ばれており、意味としてオフィスの1室を購入するスタイルをいいます。質問の中で「区分所有の基本概念って何？」「マンションとオフィスの違いって？」「なぜ中小企業経営者に注目されているの？」って思われた方っていらっしゃるかと思います。この章では基本概念などについて説明していきます。

区分所有の基本概念

「区分所有」とは、建物の一部を単独で所有する権利のことをいいます。マンションの1室を購入するようなイメージですね。オフィスビルでも、同じように1フロアや1室単位で購入するのが区分所有オフィスです。

マンションとオフィスビルの違い

マンションと違って、オフィスビルでは用途が「事務所」になっており、住宅ローンが使えない点や、耐用年数の考え方などにも違いがあります。また、商業地域に立地していることが多く、収益性にも違いが出てきます。

なぜ注目されているのか？

働き方改革やテレワークの広がりを背景に、都心の小規模オフィスのニーズが高まっています。個人事業主やスタートアップ企業が「自社オフィスを持ちたい」と考えるケースも増えており、区分所有オフィスが再評価されているんです。

区分所有の概念として1棟のマンションやオフィスの1室だけを購入そして所有するといったイメージになります。マンションとオフィスの違いとして、居住用としてマンションを購入するとなれば、住宅ローンを使えますが、自社オフィスとして使うのであれば居住用として基本は使わないため住宅ローンは使えないといったものになります。仮にマンションやオフィスを投資目的で使うとなると住宅ローンは使えません。

マンションやオフィスの違いについても活用する用途の違いや耐用年数の考え方、そして建設できる用途地域が限定的か？広範囲か？で違ってきます。ただ注目されていることは現実です。次に投資するメリットについて説明していきます。

この記事と併せて読むと良いかもしれませんのでこのリンクも添付しておきます。

新発想の不動産投資「区分所有オフィス（R）」とは（PRESIDENT Online）

2. 区分所有オフィスのメリット

先ほど概要などについて説明をしましたが、なぜここまで中小企業経営者に注目されているかについても以下のようなメリットがございます。主に初期費用が1棟ビル購入よりも比較的安いことや自社利用(自社のオフィスとして活用)や賃貸運用の選択肢もあり、資産としての安定性も魅力です。

初期投資が比較的少額で済む

一棟ビルを買うよりも、当然ながら初期費用は抑えられます。資金に余裕のない段階でも、不動産所有を始められるのが魅力ですね。

自社利用・賃貸運用の選択肢がある

自社で使うのもよし、テナントに貸し出すのもよしといった点が魅力です。状況に応じた柔軟な運用ができるのが強みです。

資産としての安定性

不動産という現物資産を保有できることで、将来的な売却益や賃料収入による安定収入も見込めます。

区分オフィスは自社ビル以外に投資として利用ができるとお伝えしましたが、区分所有オフィス投資については1棟オフィスを購入するよりも初期費用も安く、新築である場合は1棟オフィスよりグレードの高い区分所有オフィスに投資が出来る可能性がございます。ここまで説明しましたが区分オフィスについてはメリットだけでなくデメリットやリスクもございますので説明いたします。

3. 区分所有オフィスのデメリット・リスク

先ほどの章ではメリットについて解説していきました。ただワンルームオフィス投資についてはデメリットやリスクもございます。内容としてはオフィスも不動産の一部ですので不動産投資のデメリットやリスクと近いものとなっています。その内容については詳しく説明いたします。

管理組合の制約

ワンルーム物件には管理組合があり、共用部分の使用ルールや修繕計画など、一定の制約を受けます。自由度が低いと感じるかもしれません。

テナントリスク・空室リスク

テナントが退去すれば空室になります。都心部であっても、景気変動によって空室期間が長引くリスクがあります。

流動性の低さ（売却のしにくさ）

マンションと違って、買い手が限られるため、売却に時間がかかるケースもあります。資産をすぐに現金化しにくいのは課題です。

ワンルームオフィスのデメリットやリスクについては区分所有マンションと同様に空室リスクや流動性の低さが課題です。テナントリスクや空室リスクを回避したいのであれば不動産投資と同じように東京5区などといった好立地な物件を狙うのが一番良いでしょう。

4. 区分所有オフィスの活用方法

デメリットやリスクについて説明しましたが、活用方法としては自社オフィスとしての活用や投資用物件として購入して運用するといった方法以外にもサテライトオフィスやシェアオフィスとして運用する方法もございます。次にそれぞれの利用方法について説明していきます。

自社オフィスとして利用

スタートアップやフリーランスにとって「オフィス＝名刺代わり」という感覚は根強くあります。賃貸よりもコストパフォーマンスが良いケースもあるんです。

賃貸収入を得る投資用物件として

法人をターゲットに貸し出せば、居住用物件よりも高い賃料設定が可能なことも多く、利回りが良い投資対象となります。

サテライトオフィス・シェアオフィス運用

最近では、自社運用でシェアオフィスを展開するオーナーも居ます。多様な働き方に合わせた運用スタイルも可能です。

利用方法については自社オフィス以外にもサテライトオフィスやシェオフィスで利用されるオーナーも居ます。このように多様な使い方が可能となります。

5. 購入時にチェックすべきポイント

使い方について解説してきましたが、購入するにあたってどうしたらいいのかと思う中小企業経営者もいるかもしれません。そこで今回解説する内容としては立地や物件のスペック、管理体制・管理費・修繕積立金の状況、そしてテナントニーズと将来性を考える必要があります。それぞれの内容について解説していきましょう。

立地と物件のスペック

ビジネスエリアとしての将来性や、駅からのアクセス、築年数などは要チェックです。スペックによれば集客力が大きく変わります。

管理体制・管理費・修繕積立金の状況

管理が行き届いていないと、資産価値が下落する可能性もありますので、中古物件の場合は過去の修繕履歴や、管理組合の運営状況も確認しましょう。

テナントニーズと将来性

オフィス需要が続きそうなエリアか、企業の動きや都市計画も調べておくと安心です。

区分所有オフィスもそうですが他の不動産投資と同様に立地や物件のスペック、中古物件であれば管理体制や管理費がどのくらいかかるのか？修繕積立金がどのくらい貯まっているのか？といった確認が必要です。

6. 区分所有オフィスと他の不動産投資との比較

不動産投資といえば、ワンルームマンションや一棟アパートが定番ですが、近年注目を集めているのが区分オフィスです。住居系物件とは異なる収益構造やリスク特性を持ち、都心部を中心に新たな投資対象として脚光を浴びています。しかし、他の不動産投資と比べてどのようなメリット・リスクがあるのでしょうか？本記事では、それぞれの不動産投資との違いをわかりやすく解説し、それぞれの特性を比較します。投資判断に迷われている方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資との違い

住居用よりもオフィスは賃料が高く、法人契約が多い分、安定性がある反面、退去時の原状回復コストは高めです。

一棟オフィスビル投資との比較

一棟所有よりも管理の手間は減りますが、収益性や自由度は一棟の方が高いのも事実であるため、資金や管理の手間とのバランスが成功のカギです。

商業施設区分との違い

店舗と比べると、オフィスは営業時間が限定的でトラブルが少なく、近隣への影響も少なめです。

ワンルームマンションの場合は賃料は少ないものの原状回復コストに関しては区分オフィスと比較的低くなります。1棟オフィスに関しては収益性や自由度は区分所有ビルよりは1棟の方が高いのは現実ですが、資金や管理の手間とのバランスが成功のカギです。

7. 区分所有オフィスの成功事例・失敗事例

近年、投資対象として注目を集めている「区分オフィス」です。住居系の不動産とは異なり、オフィス需要の高いエリアに絞って投資することで、安定した賃料収入を狙える一方、特有のリスクや管理上の課題も存在します。実際には、高稼働を維持して堅実に収益を上げているケースがある一方で、空室や修繕コストで苦戦する事例も少なくありません。本記事では、こうした「区分オフィス」の成功事例・失敗事例を具体的に紹介しながら、その投資判断のヒントをお届けします。実践的な知見を得たい方は、ぜひご一読ください。

成功事例：都心立地で安定収益

東京23区内の駅近物件を購入し、長期にわたり同じ法人に貸し出すことで、空室リスクを回避しながら安定収益を実現したケースがあります。

失敗事例：管理トラブル・空室リスクに注意

管理組合の運営がうまくいっておらず、トラブルが続出しました。加えてテナントが短期間で退去し、空室期間が半年以上続いたという事例もあります。

成功事例と失敗事例を見ると管理組合の関係性が上手くいくかいかないかで成功か失敗かが決まると言っても過言ではないかと考えられます。なぜなら管理組合が共用部分の維持管理や維持規約の作成・変更などを行うため共用部分の維持管理が行き届いていなければ短期間で退去する可能性も十分あると考えられます。

8. 区分所有オフィス投資に向いている人とは？

オフィスの賃料をただ支払い続けるより、資産として「所有」する選択肢を検討したことはありませんか？自社利用はもちろん、賃貸運用による収益化も可能な中規模オフィス物件への投資は、中小企業経営者にとって、事業と資産形成を両立できる手段のひとつです。とはいえ、このような投資がすべての経営者に適しているわけではありません。本記事では、「どんなタイプの経営者にこの投資が向いているのか？」という視点から、判断のポイントをわかりやすく解説します。自社の成長戦略や資産形成を見直したい方は、ぜひご一読ください。

中小企業経営者

自社オフィスとして利用しながら、将来的には賃貸や売却も見据えたい経営者におすすめです。

テレワーク対応のオフィスニーズを持つ個人

都心に小規模オフィスを持ちたい個人事業主やフリーランスにとっては、快適なワークスペースとしても活用できます。

安定収入を目指す不動産投資初心者

区分所有なら、一棟と比べてリスクが抑えられ、初めての投資としても検討しやすいですね。

このように向いている人として、中小企業経営者やフリーランスや個人事業主、そして不動産投資の初心者とありますが、特に中小企業経営者の方に向いているといっても良いかもしれません。理由は自社ビルとして持つ以外にも事業承継対策や内部留保対策として投資することも可能です。事業承継対策であれば自社株対策などで使うのも1つですし、内部留保対策であれば投資に回して従業員の賃金に回す方法も1つといっても良いかもしれませんね。

9. まとめ：「使い方次第」で武器になる

区分オフィスについてはうまく活用すれば事業の拠点にも、安定した収益源にもなり得ます。メリット・デメリットをしっかり把握し、自分の目的に合った使い方をすれば、非常に有効な不動産戦略となるでしょう。

興味を持った方は、まずは物件探しから始めてみてはいかがでしょうか？

MBA・FPオフィスALIVEでは企業価値向上の分野として中小企業の不動産投資の相談も受け付けています。今回のテーマに関しては株式会社ボルテックス様とも提携しておりますので、この手のお話についての相談も可能です。

その他にも東京でプロジェクトがある、そろそろオフィスを引っ越したいと思っている中小企業経営者様にもオフィスの賃貸についても相談可能です。

中小企業経営者に対して、中小企業の内部留保対策や事業承継対策なども行っております。その他にも資金調達についても、中小企業診断士や社会保険労務士、融資コンサルタントなどとの提携をしております。一度相談して早期解決を考えているのであれば相談するのも1つの手ですのでよろしくお願いいたします。