MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

今回は「不動産小口化商品は節税できるのか？？？」という疑問について説明します。

まずは、不動産小口化商品についての復習をしていき、不動産小口化商品の3タイプについて、そして損益通算や減価償却について説明します。

【復習】不動産小口化商品について 

これまで相続対策として不動産小口化商品を説明してきましたが、具体的な内容を覚えていない方も多いかと思いますので、ここで復習しておきましょう。 

不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家が共同で出資して購入し、運営を専門業者に委託して、賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品です。 

 今回はさらに、不動産小口化商品の3つのタイプについてもご説明いたします。 

不動産小口化商品には3つのタイプがある 

不動産小口化商品には、主に以下の3つのタイプがあります。 

任意組合型 

投資家と事業者が任意組合契約を結び、共同事業を進めます。

特徴としては、所有権は投資家にあり、事業者が倒産しても組合の資産が損なわれることはありません。

不動産税制の適用が可能で、相続時の評価額が出資額より低いため、相続税を抑えることができます。

また、所得税については不動産所得として扱われます。 

匿名組合型 

投資家が事業者と匿名組合契約を結び、所有権は事業者に帰属します。このため、登記費用がかからないというメリットがありますが、所得税の面では雑所得となり、不動産税制は適用されません。

節税目的であれば、任意組合型の方が有利です。 

賃貸型 

賃貸型は、投資家が不動産の持分を購入し、その不動産を貸し出す方式です。所有権は投資家にあり、不動産税制の適用が可能です。

ただし、事業者が破産した場合は運営が困難になるリスクがあるため、その点では任意組合型の方が安全といえます。

不動産小口化商品は節税可能か？ 不動産小口化商品は、相続税だけでなく所得税でも節税が可能です。

特に、任意組合型と賃貸型では、損益通算や減価償却を活用して所得税の節税ができます。

次に損益通算と減価償却について説明します。 

損益通算とは？ 

損益通算とは、黒字から赤字を差し引いて、課税対象となる所得を減らす仕組みです。対象となる所得は、給与所得、不動産所得、事業所得、山林所得、そして一部の譲渡所得です。 

例えば、サラリーマンの場合は給与所得から赤字の不動産所得を合算することで節税が可能です。 

減価償却とは？

減価償却とは、投資用不動産などの固定資産を購入した際に、その資産の価値を一度に計上するのではなく、複数年にわたって分割して計上する方法です。

これにより、毎年の所得を減らすことができ、節税に繋がります。

まとめ

不動産小口化商品は、節税効果が期待できる投資商品です。

特に、任意組合型と賃貸型では、不動産所得としての損益通算や減価償却を活用することで、所得税の負担を軽減できます。 

不動産小口化商品は、1口100万円から購入可能ですが、1口から購入は可能であっても、最低口数を設けている場合もあるので、その点も購入を検討する際は注意しておいてください。

都内の高級レジデンスの場合、1口500万円で購入は2口からとなっているケースもあります。

その点は注意が必要です。

ただ不動産小口化商品はローンを利用した購入はできないため、ローンを活用したい場合は、現物不動産の購入も一つの選択肢となります。 

職業別におすすめをすると、サラリーマンの方には築15年より前のワンルームマンション、出口戦略を重視も考えたいのであれば築浅5年もしくは新築物件も良いかもしれませんね。

資金に余裕のある経営者や役員の方には1棟物のアパートやマンション、ビルなどがおすすめです。

その他にも古い物件をリノベーションして活用するのも、楽しみながら節税を考える手法の一つです。 

提携業者の紹介も可能ですので、不動産投資や節税に関心がある方は、相談に対応しております。

相談料については初回は40分無料とさせていただきます。

ZOOMやGoogle Meetでお話可能ですので以下のアドレスまでご連絡を待っています。