MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

初めての資産運用として人気が高まる「不動産小口化商品」と「REIT（不動産投資信託）」のどちらも少額から始められる不動産投資として注目されていますが、仕組みやリスク、運用の自由度には明確な違いがあります。

本記事では、初心者でも理解しやすい資産形成の選択肢として、両者を比較しながら詳しく解説します。

そもそも不動産小口化商品とは？

内容としてはひとつの不動産を複数の投資家で分割して所有・運用する仕組みで、比較的少ない資金で不動産投資が可能になる金融商品です。

具体的には、数百万円からの出資でビルやマンションなどの一部権利を取得し、そこから得られる賃料収入や売却益を出資比率に応じて受け取ることができます。

従来のように物件を丸ごと購入する必要がなく、不動産投資のハードルを大きく下げる点が特徴です。
次の章では、そんな不動産小口化商品がどうして「少額から始められる投資スタイル」として注目されているのか、さらに詳しく見ていきましょう。

少額から始められる新しい不動産投資のかたち

従来の不動産投資は高額な資金が必要でしたが、小口化商品は数十万円〜数百万円といった少額から投資できる点が大きな魅力です。物件の管理や運営はプロが行うため、手間をかけずに安定した収益を目指せます。こうした手軽さから、新しい不動産投資の選択肢として注目が高まっています。
次に紹介する不動産クラウドファンディングとは似て非なる仕組みであるため、その違いにも目を向けてみましょう。

不動産クラウドファンディングとの違いにも注目

小口化商品と混同されがちなのが、不動産クラウドファンディングです。

どちらも少額投資が可能で、不動産収益を分配する点は似ていますが、資金の募集方法や投資家の位置づけ、さらには法的な枠組みに明確な違いがあります。

特にリスク分散の仕組みは異なるため、慎重な比較が必要です。

次は、もうひとつの代表的な不動産投資であるREIT（不動産投資信託）の特徴を詳しく見ていきましょう。

REIT（リート）とは？仕組みと特徴を解説

REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金で不動産を運用し、その収益を分配する仕組みの金融商品です。

証券会社を通じて株式のように売買が可能で、流動性が高く、手軽に不動産投資のメリットを享受できる点が魅力です。

一方で、REITには上場タイプと非上場タイプ（私募REIT）があり、投資対象や運用の透明性に差があります。

次はその違いについて詳しく解説します。

上場REITと私募REITの違い

上場REITは証券取引所に上場しており、株式のように売買できる手軽さと透明性の高さが魅力です。一方、私募REITは機関投資家向けに非公開で運用されており、安定性を重視する長期投資向けといえます。それぞれに異なる特性があり、投資目的によって選ぶべきタイプも変わります。

次に、こうしたREITがどのような人に向いているのかを見ていきましょう。

REITが向いている投資家とは？

REITは、不動産投資のメリットを享受しながらも、手軽に分散投資ができる点から、忙しい会社員や初心者の資産形成に向いています。

価格変動はあるものの、上場REITなら売却もしやすく流動性も高いため、柔軟な資産運用が可能です。

一方で、長期的に安定収益を狙いたい投資家にも適しており、投資スタイルに応じた選択が重要です。
次に、不動産小口化商品とREITの違いを整理してみましょう。

不動産小口化商品 REITの違いを徹底比較

不動産小口化商品 REITは、どちらも不動産投資を小口で始められる点では共通していますが、投資対象や流動性、運用方法に違いがあります。

たとえば、REITは証券市場で売買可能である一方、小口化商品は換金性が低い傾向があります。

どちらが自分に合っているかを判断するためには、次に紹介する運用の透明性・リスク・利回りの違いを理解することが重要です。

運用の透明性・リスク・利回りを比較

REITは上場しているため運用の透明性が高く、情報開示も定期的に行われますが、価格変動リスクはやや大きめです。

一方、小口化商品は相対的に価格変動は小さいものの、情報の入手が限定的な点には注意が必要です。

利回りについては商品ごとに差があり、収益構造の理解が不可欠です。

次は、税制や流動性の視点から見た両者のメリット・デメリットを確認してみましょう。

税制・流動性の観点から見たメリット・デメリット

REITは株式と同様に売買可能で、流動性が非常に高いのが大きなメリットです。

ただし、通常であれば配当金には通常の課税がかかる(配当所得)ため、税制面の優遇は限定的ですが、新NISAを活用する方法で配当金が非課税となります。

配当所得については以下の通りです。

国税庁 No.1330 配当金を受け取ったとき(配当所得)

一方、不動産の小口化商品は一定の節税効果が期待できるケースもあるものの、換金性が低く中途解約が難しい点がデメリットといえます。

これらを踏まえ、最後に自分に合った選び方を考えてみましょう。

初心者におすすめなのはどっち？目的別に見る選び方

初心者には、REITがおすすめです。流動性が高く、少額からでも投資が可能なため、初心者でも始めやすいのが特徴です。小口化商品は安定収益を目指す方には魅力的ですが、換金性が低く、情報の収集が難しいため、国税庁 No.1330 配当金を受け取ったとき(配当所得)

次は、安定運用を目指す人に向いている投資方法を見ていきましょう。

安定運用を目指す人に向いているのは？

長期的に安定した収益を狙えることから、リスクを抑えた運用が可能です。

安定運用を目指す方には、小口化商品が適しています。

特に、長期的な不動産投資に向いており、短期的な価格変動に左右されにくいということや税金面に関しても不動産所得となるので節税ができる特徴があります。

不動産所得については国税庁のリンクを確認してみてください。

国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

一方、流動性重視派には、REITの方が適しているかもしれません。次は、流動性を重視する投資家におすすめの商品を見ていきましょう。

流動性重視派におすすめの商品とは？

流動性を重視する投資家には、REITが最適です。

証券取引所に上場していることから、株式のように売買が可能で、必要な時にすぐに現金化できるという利点があります。

これにより、急な資金需要にも対応しやすく、投資の柔軟性が高いです。
一方で、不動産小口化商品は換金性が低いため、長期投資を前提とする方に向いています。
最後に、投資選びのポイントを振り返ってみましょう。

小口化商品とREITは、それぞれ異なる特性を持つ投資商品です。REITは流動性が高く、初心者向けで、短期的な投資や市場の動きに合わせて投資が可能です。対して、小口化商品は安定的な収益を狙いたい投資家に向いており、長期的に運用したい方に適しています。
自分の投資目的やリスク許容度、資産運用のスタイルに合わせて、慎重に選択することが重要です。

不動産小口化商品の注意点とリスク対策

小口化商品の最大の注意点は、元本保証がない点です。

市場環境の変動や不動産価値の低下により、投資額が減少するリスクがあります。

リスク対策としては、複数の物件に分散投資を行うことで、リスクを軽減する方法があります。

また、運営者の信頼性や過去の実績を確認することも重要です。

次に、元本保証がない理由について詳しく説明していきます。

元本保証がないって本当？

小口化商品は元本保証がないため、投資家はリスクを理解して投資する必要があります。

また、償還期間や途中解約に関しても注意が必要です。

多くの小口化商品では、途中解約ができないか、解約時に手数料が発生することがあります。

そのため、投資前に償還期間や解約条件をしっかり確認することが重要です。

次に、償還期間や途中解約の落とし穴について見ていきましょう。

償還期間・途中解約の落とし穴に注意

不動産小口化商品の償還期間は、通常数年にわたる長期的な運用が求められます。

途中解約が可能な場合でも、手数料が高額であったり、解約時の価格が予想よりも低いことがあります。

このため、投資家は流動性が低い点を理解したうえで、投資を行うべきです。

投資前に、解約条件や償還のタイミングをよく確認し、計画的に投資することが大切です。

不動産投資の新潮流としての活用方法

不動産投資の新潮流として注目されているのが、小口化商品を利用した投資です。

少額から始められるため、資産形成を手軽にスタートでき、分散投資にも適しています。

これにより、従来の不動産投資に比べて、リスクを分散しつつ、安定した収益を狙うことが可能です。
次に、老後資金づくりとしてどのように小口化商品を活用するかを考えてみましょう。

老後資金づくりに不動産小口化商品を使う戦略

老後資金づくりには、不動産小口化商品を活用するのが有効です。

少額から投資が可能で、安定的な収益を見込むことができるため、長期的に資産を育てる手段として優れています。

また、定期的な配当収益は、老後の生活資金として活用でき、資産の分散も可能です。

次に、相続や贈与にも活用できる資産承継の一手としての活用方法を見ていきましょう。

相続・贈与にも使える？資産承継の一手として

小口化商品は、相続や贈与にも活用できる有力な選択肢です。

小額から投資を始めることができ、分割可能な単位で資産を承継することができます。

これにより、相続税の負担を分散させ、子や孫への資産移転がスムーズになります。

また、配当収益を享受しながら、長期的に安定した資産運用が可能です。

ここまで説明しましたが不動産小口化商品とREITは、それぞれ異なる特性を持ちます。

自分の投資目的やリスク許容度に応じて選択することが重要です。

不動産小口化商品は、安定運用を目指す投資家に向いており、少額での分散投資を実現できます。

REITは、流動性重視の投資家に適し、短期的な運用を行うことが可能です。

さらに、税制については不動産小口化商品の場合は不動産所得ですが、REITの場合は株式と同じで配当所得になります。REITに投資するのであれば、投資金額が決まっていれば新NISAの範囲内であれば新NISAを活用すると良いでしょう。

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