区分マンション投資の始め方｜初心者でもわかるメリット・リスク・成功のコツ

「不動産投資に興味はあるけど、何から始めたらいいかわからない」

そんな方におすすめなのが、区分マンション投資です。この記事では、年収500万円の方でも無理なく始められる区分マンション投資について、仕組み・メリット・リスク・実際の流れまで、わかりやすくお伝えします。

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区分マンション投資とは？その仕組みと特徴

区分と1棟の違いはマンション1棟ではなく、1室単位（＝区分）で所有して賃貸収入を得る投資方法のことです。次に主な特徴について説明します。

特徴：

• 少額からスタート可能（自己資金10万円〜でも検討できる）
• 都心部の中古マンションが主なターゲット
• 管理は管理会社に委託可能で手間が少ない

区分投資は資金やリスクを抑えて投資ができるため、初心者や副業感覚で始めたい方に人気です。特に少額からスタートができる点が魅力です。特に都心部の中古マンションについては空室率も低く、安定的な収入を見込める点にメリットがあります。次に区分マンションのメリットについて深掘りしていきます。

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区分マンション投資の5つのメリット

区分投資については都心部の中古マンションであれば、少額で始める点もあり、特に都心部の物件であれば空室リスクを抑えることが可能です。今から1部屋を投資対象とする場合の５つのメリットについて説明いたします。

少額から始められる不動産投資

区分での投資ならフルローンを活用すれば、少額の自己資金でも始めることができます。例えば、物件価格が1,800万円でも、頭金10万円程度で始められるケースもあったりします。

空室リスクを抑えやすい

ワンルームタイプの物件は、単身世帯や学生などの需要が安定しており、空室リスクが比較的低いです。

管理の手間が少ない

共用部分の清掃や修繕は管理組合が対応し、室内の管理も管理会社に任せられるので、サラリーマンや公務員などと言った本業が忙しい方にも向いています。

資産価値が比較的安定している

駅近・都心の物件は資産価値が落ちにくく、長期的に見て安定した資産形成が期待できます。

将来的に年金代わりになる収入源

ローン完済後は家賃収入がそのまま手取りになるため、将来の年金対策としても有効で、もし投資されている方に万が一のことがあった場合は団体信用生命保険で支払われるため死亡保険の代わりにもなることで、ローンの支払いを継続することなく残されたご家族の遺族年金の代わりにもなります。

5つのメリットについて説明すると管理に手間もかけずに行うこともでき、資産価値も比較的に安定していることもあり、将来の年金対策として持つことも可能です。都心部の物件については高価格帯で利回りは低いものの賃貸需要も高く、入居率が高い傾向にあり、将来的に年金代わりになります。年金代わりだけでなく、ローンで購入すればローンの審査も通りやすい傾向にあり、赤字であってもローン期間に毎月1万5千円程度払うとなってもローン完済後には資産価値が高い物件を自分が所有できるといった点もあります。仮にローン契約者の方に万が一のことがあった場合は団体信用生命保険に加入しているためローンも残らないことから、遺族の方の遺族年金の代わりとして家賃収入を受け取ることが可能です。このように見ると区分投資ってメリットも多いけどリスクもあるのではと思います。リスクについては３つありますので、次に説明しその対策について説明していきます。

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注意すべき3つのリスクと対策

先ほどメリットについて説明しましたが、区分マンション投資については３つのリスクがございます。

1. 空室や家賃下落のリスク

対策： 立地・築年数・管理状況を厳しくチェックし、需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。

2. 修繕積立金・管理費の上昇

対策： 長期修繕計画を事前に確認し、将来的な費用負担を見積もっておくことが重要です。

3. 売却時に思ったより高く売れない

対策： 売却しやすい人気エリア・流通性の高い物件を選ぶことで出口戦略を立てやすくなります。

3つのリスクについて解説していくと、不動産投資の成功のカギは需要が見込めるエリアで決まると言ってもいいかと思います。例えば東京の都心部については需要も高いことから値下がりについてもあまりしない点も魅力といっても良いでしょう。築年数を重視する点についても資産価値の下落が異なることや賃料が下落する傾向があり、修繕費等も増加する傾向もあります。この観点から初心者でもお薦めな物件としては都心部で駅徒歩10分圏内であることや築年数は10年以内が好ましいですが、厳しい場合は築20年以内も大丈夫です。次に初心者が失敗しないための物件選びについて解説していきます。

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初心者が失敗しないための物件選びのポイント

物件選びのポイントについては軽く説明しましたが、ここからは初心者が失敗しないための物件選びのポイントについて深く説明していきます。

1. 駅徒歩10分以内の物件を選ぶ
2. 築20年以内の築浅〜中堅物件が狙い目
3. 管理状態が良好な物件かどうかを確認
4. 周辺の賃料相場や需要をリサーチする

この4点を意識するだけでも、投資の失敗リスクは大幅に下がります。その他にも専有面積についても狭すぎても広すぎてもNGです。理由として、狭い場合は物件価格が高い割に収益が見込めないことや修繕積立金の負担が大きくなります。広すぎる場合については区分マンションのターゲット層として単身世帯や少人数世帯にも合わす入居者を見つけるのに苦労することになります。入居者が見つからない場合は空室リスクも高まり、ローンの返済にも影響が出て、収益率も悪化します。専有面積の目安は20㎡～30㎡が理想ですが、許容範囲として18㎡～40㎡です。最低でもこの辺りは押さえておくと良いでしょう。最近ではアマゾンや楽天などの通販を利用している人も多いので宅配ボックスがある物件もお薦めです。

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区分マンション投資の始め方｜流れと必要資金

区分マンション投資の流れについて解説していきます。

投資開始までの流れ：

1. 情報収集・相談（不動産会社やFPなど）
2. 融資の仮審査を受ける
3. 物件を見学・比較検討
4. 購入申し込み・契約
5. ローン契約・決済・引き渡し
6. 入居者募集（または既存入居者から収入開始）

必要資金の目安：

• 頭金：約10万円～
• 諸費用（仲介手数料、登記費用など）：約100万円
• 合計：約110〜200万円前後でスタート可能

説明をしましたが、区分投資については始めるにあたっての必要資金として110万円は掛かってきますが、頭金や諸費用についてはオーバーローンで月々の返済に諸費用を入れることもできるようですが、負債は大きくなるので必要経費の合計分は自分で用意することをお薦めします。

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成功者の実例紹介と運用シミュレーション

30代会社員Aさんは、年収500万円・自己資金200万円で都内中古ワンルームを購入し、月々のローン返済額は約5万円、家賃収入は8万円があり、管理費・修繕積立金などを差し引いても月2万円のキャッシュフローを得ています。

10年後にはローン残債が減り、売却益も視野に入れることでさらなる資産形成が期待できます。

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こんな人におすすめ！区分マンション投資の向き不向き

「少額から不動産投資を始めたい」「リスクを抑えながら運用したい」そんな方に人気なのがワンルーム投資です。
一室単位での投資が可能なため、初心者でも取り組みやすく、資産形成の第一歩として注目されています。
しかし一方で、すべての方に向いているとは限りません。この記事では、ワンルーム投資に向いている人・向いていない人の特徴を具体的に解説し、ご自身に合った投資判断をサポートします。

向いている人

• 安定した副収入を得たいサラリーマン
• 少額で不動産投資を始めたい初心者
• 将来の年金に不安がある方

向いていない人

• 毎月の収支管理が苦手な人
• 短期で大きな利益を狙いたい人
• 不動産管理に無関心な人

向いている人・向いていない人を紹介しましたが、ワンルームマンション投資であれば年金対策や所得税・住民税対策が目的なので、FIRE(Financial Independence, Retire Early）を狙っている人については経済的的自立(Financial Independence)といった観点では良いかもしれませんが、早期退職(Retire Early)してとなるとむしろ難しいと思いますのでFIRE目当ての人については向いていないと言っても良いでしょう。

向いている人や向いていない人については書いていきましたが、この記事と失敗する人の共通点ってあっている点もあるかもしれません。そこで自分が監修した記事と併せて読むのもお薦めです。

不動産投資の失敗率は高い？初心者が避けるべきリスクと成功の秘訣を徹底解説

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