MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。

最近は不動産小口化商品について説明をしていきましたが、不動産小口化商品は減価償却は可能なのかという点について説明していきます。

まずどのような内容かを説明していきましょう。

• 【復習】不動産小口化商品について
• 減価償却についての説明
• 不動産小口化商品は節税可能なのか？

この3点について説明していきます。

【復習】不動産小口化商品について

相続対策の記事などで不動産小口化商品について説明してきましたが、不動産小口化商品についてどういうものかを覚えている方は多分ほとんどいないかと思います。

復習として不動産小口化商品は１つの不動産に対して複数の投資家とお金を出し合って購入する方式で、購入した不動産の運営を委託したうえで得られた賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品のことです。

次に、以前触れていなかった不動産小口化商品のタイプについて説明していきます。

不動産小口化商品には３つのタイプがある

今回説明する3つのタイプというのは、以下の通りです。

• 任意組合型
• 匿名組合型
• 賃貸型

それではそれぞれのタイプを説明していきましょう。

任意組合型

投資家と事業者が任意組合契約を結んでその内容に沿って共同事業を進めていくものです。

任意組合型の特長について述べると所有権は投資家ですので事業者が倒産したとしても、組合の資産を損なうことが有りません。

その他にも不動産税制が活用できるのが可能です。

その理由は投資家に万が一のことがあった場合、相続評価額が出資額より下回るので現金を相続するよりも相続税を小さくすることができます。

そのため、相続対策としては万能な点は以前説明したかと思います。

説明していなかった点では所得税についてになりますが、どの所得に該当するかと言いますと不動産所得になります。

匿名組合型

各投資家が事業者と匿名組合契約を結ぶ方法で、所有権については事業者にあります。

所有権は事業者なので、所有権の登記費用がかからない点はメリットとなりますが、所得税のどの所得に該当するかといいますと雑所得に該当しますので、税制の面では不動産税制が使えない点もあり、節税する目的では購入は任意組合型が良いでしょう。

賃貸型

不動産小口化商品については主に聞くとなると前の２つですが、賃貸型があまり聞かないかと思います。

賃貸型は、複数の投資家が不動産の持分を購入して不動産を貸し出す方法です。

任意型と共通点としては、所有権については投資家の名前が記載されますので、こちらも不動産税制を活用することができます。

ただ事業者が破産した場合は運営が難しくなるため、節税をするのであれば、賃貸型も良いのですが、事業者が破産した後を考えると任意組合型が良いでしょう。

ここまで説明をしましたが、不動産小口化商品は主に任意組合型と匿名組合型の２つがメインですが、節税に関しては任意組合型がお薦めです。

前の記事で説明した時は、相続税がメインでしたが、任意組合型と賃貸型は相続税以外でも所得税についても不動産所得に該当するので、減価償却を活用しての節税ができます。

その仕組みについて説明していきます。

不動産小口化商品は節税可能？？そのメカニズムを解説

以前は相続税について説明をしましたが、所得税でも節税が可能となります。

所得税で可能なのが任意組合型と賃貸型といった投資家が所有権を有する場合のものになります。

任意組合型と賃貸型が所得税節税が可能な理由として、損益通算が可能な点や減価償却を活用することで可能となります。

節税ができる理由として損益通算と減価償却があるとお伝えしましたが、まだわからない部分もあると思いますので、２つの用語について説明していきます。

不動産を投資をすることで可能な節税に出てくる用語解説

節税のメカニズムについて説明をしてきましたが、言葉が出てきたかと思います。そこで今から損益通算と減価償却について説明していきます。

損益通算

黒字の収入から赤字の収入を差し引くことが可能です。

損益通算ができる所得として、給与所得と不動産所得、事業所得、山林所得そして譲渡所得(一部除く)の黒字から赤字の所得を合算できるということです。

サラリーマンの場合ですと、給与所得から赤字の不動産所得、個人事業主やフリーランスであれば事業所得から赤字の不動産所得が合算できる対象例です。

減価償却

投資用不動産などの固定資産を購入した場合、一度に計上するのでなく何年にもわけて計上する方法を減価償却と言います。

まとめ

このように不動産小口化商品を持つことで、納める所得税の金額も変わってくるので不動産は一つの節税方法としてサラリーマンや経営者の方の節税の一助となります。

1口100万円から購入と可能となっていますが、都内の高級レジデンスに関しては1口500万円(2口目)から購入するようになる可能性もございます。

不動産小口化商品のデメリットとして現物で持つより利回りが低い点やローンの活用は出来ないデメリットもあるので、利回りが少し高いものが良い、ローンを活用して投資する建物を購入したいとなれば現物不動産へ投資するのも1つでしょう。

職業別でお薦めするとなれば、サラリーマンの方であれば築年数15年前後のワンルームが一番、経営者や会社役員の方の場合、資金に余裕があれば1棟物のアパート・マンションそしてビルやリノベーションを楽しみたいとなれば築古物件を活用して節税するのも良いかもしれませんね。

このように不動産に投資したいとなれば、提携業者もあるのでそちらに紹介することも可能です。

節税を考えている方や将来不動産で家賃収入を考えているのであれば、属性等を把握しての説明も可能なので一度ZOOMもしくはGoogleMeetで気兼ねなくお話しいただければと思います。

メールアドレスは以下のの通りですのでこちらからご連絡をお願いいたします。

alive.kunihiro@gmail.com

メールをお送りしましたら、メール送信後は、氏名、年齢、職業、お問い合わせ内容、電話番号をお送りいただければと思います。

電話番号に関しては、いたずら電話防止のためお送りした後に私の方からお送りいたします。