不動産は相続対策になる理由をFPが解説
MBA・FPオフィスALIVE代表の國弘泰治です。
今回は不動産が相続対策になる理由について説明していきます。
その中で説明していく内容は以下のようになります。
- 相続対策の3本柱
- なぜ不動産なのか？？
- 相続対策の3本柱に適した不動産投資とは？？
この3点についてです。
まず相続対策の3本柱について説明していきましょう。
目次
相続対策の3本柱
相続対策というと何をすればいいのかわからない方も居ると思います。
そこで相続については3つの対策がございます。
- 遺産分割対策
- 相続税の節税
- 納税資金対策
以上が相続対策の3本柱です。
それではそれぞれの対策について解説していきます。
相続対策の3本柱を解説
先ほど相続対策の3本柱を説明しましたが、遺産分割対策と相続税の節税そして納税資金対策の３つについて説明していきます。
遺産分割対策
まず最初に相続については遺産分割でも揉めるケースがほとんどです。
遺言書があれば、遺言書に従っての遺産分割となりますが、遺言書がない場合は話し合いが基本となりますが、生前贈与が有った場合や特定の相続人に対して高額な贈与があった場合や被相続人の介護を誰がしたのかが入ってしまうと相続でなく争続に発展してしまうケースもございます。
相続税の節税
相続税については相続財産が6億円を超える場合、最高税率である55％課税されます。
そのため、節税方法についても情報を得る必要がございます。
節税で出てくるものとして生命保険が真っ先に出てくるかと思います。
生命保険を相続した場合について説明すると生命保険料控除は500万円×相続人の人数となります。
現金や定期預金については相続税評価額が100％となるので、その点は注意が必要です。
納税資金対策
相続税については、相続税評価額が大きい場合は大きな納税金額も大きくなるので沢山のお金が必要です。
相続財産についてはすべてが現金でなく、マイホームと言った不動産や株式でも非上場企業のものといった流動性が低いものの場合、相続納税額を準備するのは厳しいと考えられます。
以上について説明しましたが、相続税対策の3本柱が重要となってきます。
理由としては、現金や預貯金を相続するとなれば相続税評価額は100％となり、1億円を相続したのであれば、1億円の相続税評価額になります。
マイホームといった不動産を相続した場合は売らないと金額を分割できませんし、不動産については流動性やお金に変える力もも低いので遺産分割の面や納税資金の面でも遺産分割や納税資金の確保も難しくなります。
そこで相続の3本柱の一般的な対策として、相続財産を減らすことや相続人の数を増やすことそして財産評価を下げることも1つの対策です。
仮に1億円の現金や預貯金を持っているのであれば、不動産投資するのがお薦めと考えています。
次に相続対策で不動産がなぜいいのかについて説明していきます。
相続対策はなぜ不動産が良いのか？？
相続対策をするとなると、現金や預貯金から生命保険や上場企業の株式など(REITやETF)などの資産にするという方法がありますが、今回は不動産について説明していきます。
先ほど説明を「不動産はダメなのでは？」と思う人もいるのではないかと思います。
マイホームといった収益の生まない不動産に関しては配偶者がいない限り確かに相続対策としては厳しいです。
ただ、収益を生む不動産についてはどうでしょうか？
毎月の家賃収入があれば納税資金も確保可能なので納税資金対策としては良いものでございます。
次に不動産の相続評価について説明し、なぜいいのか説明していきます。
不動産の相続税評価についての説明
先ほど説明しましたが、現金と預貯金(タンス預金も含む)については相続税評価額が100％となっています。
そこで、現金や預貯金とどう相続税評価が違うかについて説明していきます。
不動産の相続税評価については以下のようになります。
| 不動産小口化商品の相続税評価額 | 土地：路線価 土地の相続評価=路線価×土地面積 建物：固定資産税評価額 建物の相続税評価額=固定資産税評価額 課税台帳に登録されている金額×1.4％ |
計算方法としては土地の評価額の場合、路線価×土地の面積で評価額が求められます。
土地については小規模宅地等の特例も活用でき、更に借地権割合に応じて土地の評価額は20％前後の減額が可能です。
そして建物に関しても固定資産税評価額での評価で、課税台帳に記載されている金額×1.4％となります。
このように評価されるため現金や預貯金の相続評価額と比較しても、賃貸不動産によりますが、70％～80％の評価減となります。
このように現金よりも節税ができ、納税資金も確保できるのではないかと考えられ、肝心の遺産分割はどうなのかというと、現物分割や代償分割、換価分割そして共有分割が可能です。
ただ分割を考えたらどうなのかという点については、難しそうといった点はあるかもしれません。
そこで今回は相続の３本柱にあった不動産投資の商品について説明していきます。
相続の3本柱に適した不動産投資
3本柱について説明しましたが、ここで復習です。
相続の3本柱ってなんですか？
答えは、遺産分割対策、納税資金対策そして相続税節税対策でしたね？
ココが重要ですよね？
それでは相続の３本柱でお薦めの不動産投資商品は不動産小口化商品です。
理由は、１口単位でも購入が可能であるからです。
それでは不動産小口化商品を薦める理由について説明していきます。
相続の3本柱にあった不動産商品である不動産小口化商品とは？？
不動産投資というと、現物やREITなど沢山あるかと思いますが、不動産小口化商品については聞いたことないなという人も居るかもしれません。
不動産小口化商品は１つの不動産に対して複数の投資家とお金を出し合って購入する方式で、購入した不動産の運営を委託したうえで得られた賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品を言います。
通常不動産を購入するとなると、最低でも1000万円以上の買い物となり、現金一括で購入するとなると余程お金持ちや資産家でない限り購入は難しいかと思います。
不動産小口化商品は安くて1口購入が可能で、物件によりますが1口が100万円から購入が可能です。
1口から購入が可能ということは、被相続人が亡くなる数年前に3口購入して相続が発生した場合、配偶者と子が2人いた場合、納税資金の確保になりますし、更には遺産分割に関してもその部分に関しては揉める確率を少なくしてくれるということです。
節税については少し前の章で説明したように土地の相続税評価は路線価、建物は固定資産税評価額となるので、現金を持つよりも大きな節税が可能ということになります。
遺産分割でバンバン揉めたいという方はほとんどいないかと思いますが、揉めたくないという人は不動産小口化商品は良いものであると考えられます。
まとめ
相続対策の3本柱は遺産分割対策と納税資金対策そして相続税節税となりますが、その中でも不動産での対策は相続税評価額を下げる点でも優れています。
それだけでは相続税対策はばっちりではないと考えられます。
例えば相続が開始されても、相続税が節税が出来ても遺産分割問題や納税資金対策が出来ていないケースも十分ございます。
その状態であれば、争続への発展もある可能性や納税資金がないなんてこともあるかもしれません。
そこで相続対策の3本柱としてお薦めなのが、不動産小口化商品が一番お薦めです。
不動産小口化商品の説明のところで言ったように、1口でも購入が可能なところで、商品によりますが金額としては100万円から投資が可能な点、相続税の評価も大きな評価減を見込めることそして1口での購入が可能なため、相続した不動産小口化商品を売って納税資金にすることも可能です。
納税資金として小口化商品は良い対策ですので、ぜひとも検討してみてはいかがでしょうか？
私が提携している業者の場合、以前お伝えしましたようにフィンテックグローバル株式会社という上場企業と提携しており、不動産小口化商品に関しては１口500万円から購入可能で、購入口数に関しては2口1000万円からとなります。
なぜこんなに高いのかというと六本木のレジデンス物件であり、その中でも昨年には新たな街が誕生する再開発が進むエリアであるからで、エリアも虎ノ門ヒルズに近いエリアであるからです。
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今年もよろしくお願いします。
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