MBA・FPオフィスALIVE代表國弘です。

海外の不動産投資を考えている経営者や役員の方って確かに多いかなと考えております。

そこで今回は米国不動産投資について説明していきます。

まずは今回どのようなことを説明するか言っていきます。

• 海外不動産投資で心がけること？？
• 米国の不動産事情
• 米国の不動産投資のメリット・デメリット

今回はいつもより多いですが、この３点でお話していきます。

海外不動産投資で心がけることとは？？

海外不動産投資というと結構難しそうと思う経営者の方も多いかと思います。

確かに日本国内で不動産投資をより難しいです。

そこで海外不動産投資をするとなると、海外の情報を取り入れる点で困難が生じ、失敗してしまう可能性がございます。

そこで海外不動産投資の落とし穴に落ちないためにも説明をしていきます。

海外不動産投資の落とし穴

海外不動産投資をする上で注意してほしい落とし穴がございます。

落とし穴というものとしてはリスクについてです。

国内の不動産投資でもリスクとして①空室リスク②家賃滞納リスク③建物老朽化リスク④地震火災リスク⑤家賃価格下落リスク⑥物件価格下落リスク⑦管理会社倒産リスク⑧金利上昇リスクがございます。

それに加えて海外不動産投資ならではのリスクもございますので説明していきます。

海外不動産ならではのリスクとは？？

海外不動産投資のリスクは①通貨リスク②物件が完成しないリスク③現金化リスク④投資制限によりリスク⑤カントリーリスクです。

通貨リスク

このリスクは海外不動産投資だけでなく、オフショア投資などの金融資産(一部日本円も投資の海外の金融機関有り)でもあるリスクで、海外不動産投資の場合は海外の商取引となるため物件を購入するにあたっては現地の通貨が必要となります。

今回説明する海外不動産投資の中でもアメリカにフォーカスを当てていますが、アメリカの物件を購入する場合は米ドルになります。

アメリカ以外の国の通貨の場合、フィリピンであればペソ、マレーシアであればリンキッドと国によって通貨が違ってきます。

物件が完成しないリスク

日本ではあまりなじみがないかと思いますが、新興国の不動産投資が多いリスクとなります。

建築前や建築中に売り出す物件が完成しないというものです。

自分の知り合いも投資して完成せず騙されたといったことも聞きます。

確かに、大きな売却益を狙うとなると確かに良いかと思いますが、現地の業者によってはずぼらだったりすることもあるのでその点は注意が必要です。

現金化リスク

現地で居住用で購入する場合は神経質になることはあまりありませんが、海外不動産投資で

値上がり益や長期的に家賃収入を得るのであれば現金化リスクは注意が必要です。

投資制限リスク

投資制限リスクに関しては日本国内であればあまり気にしないかと思いますが、海外となれば日本に住みながら海外の不動産投資をするとなれば「非居住者」になります。

どういうことかというと「非居住者」による不動産投資を制限している国があるということです。

カントリーリスク

カントリーリスクは海外の株式やオフショア投資などの金融商品に投資する際でも出てくるものですが、具体的に言うと政治や経済によって資金が回収困難な状況に直面するリスクのことをいいます。

どのようなリスクかというと①国債のデフォルト②インフレーション③内乱や革命④外資規制が挙げられます。

これらの用語については、別記事で説明していきます。

海外で不動産投資をするとなると、ドルなどの通貨での投資にもなり、投資対象の物件によれば物件が完成しないリスクや現金化リスクなど色々と考えていかなければなりません。

そこで今回私がお薦めする海外不動産投資は米国です。

それではアメリカの不動産投資について説明していきましょう。

米国の不動産投資と米国事情

先ほどお伝えしたように、ドルなどの通貨での投資や非居住者に対して投資制限のある国そして物件が完成しないリスクなどが海外の不動産投資があるとお伝えしましたが、物件が完成しないリスクがあるのは新興国が主であることで確実に長期に家賃収入を取るのと売却益を取っていくのであれば、アメリカが私の中では一番であると考えています。

その理由については次に説明していきます。

米国の不動産投資が良い理由はアメリカの不動産事情とアメリカの人口にある

理由はアメリカは先進国であることと、開発規制が強い国であるため新築ではなく中古が中心と言われており、人口が外務省によると2021年7月の米統計局の推移ですが3億3200万人といわれています。

先進国であるアメリカは不動産の透明性高いともいわれており、不動産投資のインフラも優れていることそして投資環境が整備されていることでカントリーリスクも低いこともメリットと言えます。

この点はアメリカの魅力と言えます。

米国不動産投資のメリット

先ほどアメリカは先進国であることや、新築より中古などのことをお伝えしましたが、ただメリットやリスクについて説明していかないとアメリカの不動産投資ってどういうものなのかというものがまだわからないと考えられます。

アメリカの不動産投資のメリットとしては①円からドルへのリスク分散が可能②日本国内の不動産投資よりも圧倒的に高い税効果③アメリカならではの高い売却益と毎年上がる家賃収入です。

リスクを説明する前にまずこれら3つについて説明していきます。

メリット3つについて解説

アメリカ不動産投資の３つのメリットがどのようなことをもたらすのか説明していきます。

円からドルへのリスク分散が可能

物価が上がる国の資産を持つ必要性は輸入の多い日本では今後さらに高まりアメリカドルである分10％上昇すれば現金価値もその分目減りするといったことがございます。

日本の不動産投資よりも圧倒的に高い税効果

日本であれば建物比率は2割程度ですが、アメリカの場合は6割から9割と言われています。

法人であれば建物部分が4年で減価償却が可能なので、大きな税効果を得るのであればお薦めです。

アメリカならではの高い売却益と毎年上がる家賃収入

アメリカ経済は正常なインフレを目指しており、中古の物件価格も賃料も日本と異なり上がりやすい傾向となっています。

日本であれば空室率は10％程度で低くても８％くらいですが、アメリカ不動産は中古物件であっても約5％程度と言われています。

更には表面利回りも８％ともいわれています。

これらを考えるとアメリカの場合は新興国と比較すると長期的に家賃収入を取る戦略としては魅力で、アメリカは先進国で、中古物件が主流なので金額は日本や新興国より高いのですが、物件が完成しないリスクがないといった点が魅力と言えます。

米国不動産投資のリスク

アメリカの不動産投資のメリットをお伝えしましたが、投資なのでリスクがございます。

①価格変動リスク②税務・為替リスク③その他の３つです。

それではリスクについて説明していきます。

３つのリスクについて

先ほどアメリカの不動産投資のメリットについてお伝えましたが投資である以上リスクがございます。

日本とは違い、外国で不動産を持つことなので、外国特有のリスクについて説明していきます。

価格変動リスク

日本の普通預金や定期預金に関しては元本保証があるため価格の変動はないことが言えます。

日本の普通預金や定期預金は預金であって投資ではないと言えアメリカの不動産投資は投資なで更には、為替の値動きなので元本保証があるものではないため、相場の変動や市場金利の変動等の価格の変動による影響が生じた場合は、損失を被ることとなり元本割れする可能性もございます。

税務・為替リスク

「日本に居ながら米国不動産に投資をする」ということになるので、将来は法律が改正される可能性もございますので、投資のプロセスや手続きなどの費用が為替の変動で変わる可能性もございます。

その他

ここまで上げてきましたが、ハリケーンによる災害リスクや維持費用や修繕費用など多くかかってくる可能性もございます。

資金面においても日本であれば、フルローンや少額で不動産投資は可能ですが、アメリカの場合はローンと自己資金を半分ずつ出すスタイルになります。

アメリカの不動産を持つうえでのメリットとリスクについて説明しましたが、リスクを差し引いても海外の物件を持つと考えると、アメリカは先進国であり長期的な物件を保有することではピッタリだといえます。

経営者や会社役員の方にとっては日本よりも税効果が高いため、節税の考えでは建物比率が日本より圧倒的に高いことや減価償却が早い点そして1年間の節税額が大きいこと、利回りに関しても日本より高いのも魅力です。

その他のところでハリケーンなどによる災害リスクがあるとお伝えして、中には怖いからやめておこうと思う人も居るかと思います。

確かに怖いので、私もわかります。

これからアメリカ以外で不動産で資産運用をするのであれば、「アメリカが怖いからアメリカ以外(日本やフィリピンなど)にしよう」という考えは良いと思いますが、日本でも地震大国と呼ばれていますし、台風や火事も起こりうる可能性もございます。

災害を怖がっているのであれば、比較的に災害が少ないエリアでの不動産投資が良いかと思います。

次回はアメリカの不動産投資をする際の顧客層やローンについても語っていきます。

海外の不動産投資や海外での金融資産運用を考えている方などいらっしゃいましたらこちらのアドレスまでお願いいたします。

alive.kunihiro@gmail.com