MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回は海外不動産に投資をするとなると日本でいるよりも情報を得るのが難しくなるのが現状です。

今回は海外で不動産投資をするとなればどんなことに留意をしておく必要があるのか説明しておきます。

先進国と新興国の不動産投資の違い

海外で不動産投資をするとなるとどこに投資をしたらいいのかというのがポイントとなります。

ただ、世界の国々には先進国と新興国の2種類がございます。

まず先進国はわが国日本もそうですし、アメリカやドイツそしてイギリスなどと言った国々のことで、それに対して新興国は中国やインド、インドネシア、フィリピンなどといった国々を言います。

先進国についてはインカムゲイン(家賃収入)ですが、新興国の場合はキャピタルゲイン(売却益)となります。

先進国の不動産投資～アメリカの場合

先進国の不動産投資は新築ではなく中古物件が中心です。

理由としては開発地域の規制が多い地域が多いため新築物件を建築することができないといったことがございます。

先進国と新興国の不動産投資の違いでお話をしましたが先進国はインカムゲインともう一つあり、それは減価償却のメリットを狙うことです。

ただ減価償却のメリットを狙うことに関しては法人が要件となってきます。

減価償却を狙うなら鉄筋系のマンションそれとも戸建て？？

減価償却を狙った投資を考えているのであれば、アメリカの不動産の場合だと戸建てとなるので、鉄筋コンクリートもしくは鉄骨鉄筋コンクリートより木造の方が減価償却の年数が短いことがございます。

なぜコンクリート造より木造が短いかというとコンクリート造は47年で、木造は22年と言われており、耐用年数が超えた場合でもコンクリート造は9年、木造は4年となるからです。

新興国の不動産投資

新興国の不動産投資は建物完成前のプレビルト物件を狙うことで売却益を狙うことが基本です。

新興国は経済全体が成長している国なので、個別物件の良し悪しよりも市場全体が成長している中で、物件価格や賃料が上昇するといった可能性があるからです。

ただ、日本人が知っているような国であれば、情報量は多いものの日本人が知らないことやメディアに挙げられていない国となれば、情報は少ないといえます。

その国で購入するとなれば取引コストも大きくなるので、ハイリスクハイリターンの色が強くなるでしょう。

まず新しい国に投資をするのであれば、日本人が所有権として権利があるかの確認が必要となります。

新興国と先進国どちらを狙うべきか？？

このように考えると、先進国の不動産投資はインカムゲインを中心、新興国はキャピタルゲイン重視しておくと良いでしょう。

あと新興国への投資は、土地の所有権を認められていない国もあるのでその点は注意が必要です。

それでは次に、先進国不動産投資と国内の不動産投資について説明していきます。

先進国と日本国内のローン事情

先進国不動産投資はローンの借り入れも日本と違い厳しい部分もございます。

日本であれば、1棟物件でも最低物件価格の1割、ワンルームであれば条件が良い方ならフルローンでも可能ですが、アメリカの場合は物件価格の半分は手持ち資金が必要です。

そのため、サラリーマンや公務員の方であれば、ローンがアメリカといった先進国の方が難しいため、よほどの資金がないと厳しいです。

サラリーマンや公務員の方の場合は資金面のハードルが低い日本国内のワンルーム投資が良いでしょう。

ただ経営者ならローンが大丈夫かというと知り合いの業者から聞いた話ですが、資産管理法人の経営者であれば、ローンが通らないと聞いております。

不動産を持つなら新興国それとも先進国

これから海外の不動産投資の2つどっちかを考えるとなると比較的リスクを抑えたいのであれば先進国、調査して建物完成前といったプレビルト物件を購入してキャピタルゲインを狙うのであれば新興国でしょう。

私が提携しているアメリカの投資用物件の会社では管理代行などの様々な業務も対応しております。

アメリカの不動産投資は節税についていも建物比率が8割と節税も満足いただけるのではないかと考えられます。

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