MBA・FPオフィスALIVE代表國弘泰治です。

今回はサラリーマンが不動産投資をすべき理由を説明していきます。

今回解説していくポイントとしては以下の3点です。

• お薦めする理由
• ローンについて
• 節税のからくり

それでは今から説明していきましょう。

不動産投資とは？？～サラリーマンに不動産投資をお薦めする理由

そこで不動産投資について説明していくと、不動産投資はマンションやアパートなどの不動産を購入して運用すると家賃収入を得るといったものです。

不動産投資する方法としてはローンを利用して購入する方法が一般的です。

それではサラリーマンや公務員の方にとってなぜローン投資が可能か説明していきましょう。

サラリーマンには給与があるから借りられる

不動産投資をするとなれば、ワンルームマンションや1棟アパート物件をそのまま購入して、その1室もしくは1棟のマンションかアパートを貸す方法となります。

そこで不動産投資の物件を購入するとなると、不動産投資ローンやアパートローンで購入することになります。

そのため、不動産投資のローンって何も資産を持っていないから私もしくは俺ってローン通らないのではと思う人も多いかと思います。

サラリーマンであれば、担保できるものって何かというと毎月の安定した給与収入がローンの審査の材料となるわけです。

ただし、住宅ローンやカードローンのように誰でも借りれるわけではないです。

例えば、年収が500万円以上の人が対象となり、その他にも連帯保証人になっていないか、電気代や水道ガスなどの毎月のお支払いが遅れがないかなどが挙げられます。

不動産投資の醍醐味

不動産投資はローンで借り入れして、家賃収入で返済する以外にも生命保険の代わりになることや節税してすることが可能です。

生命保険の代わりになる

不動産投資をするにあたっては、ローンで投資用物件を購入するようになるとお伝えしましたが、ローンで購入することで団体信用生命保険に加入するのが強制となるので万が一のことがあってもローンの支払いがなくなり、配偶者の方やお子様にローンを残すことも無くなります。

ただし、死亡保険やがん保険の代わりになるといったものなのでその他の入院に必要な病気で団体信用生命保険の補償対象外のものであれば、若い人の場合は掛け捨て型の生命保険に加入することがお薦めです。

節税が可能

所得税・住民税対策として不動産投資は最適です。

理由は損益通算が可能だからです。

損益通算は、給与所得から不動産所得の赤字を足すことで給与所得を減らして税金を減らすことが可能です。

損益通算であれば、不動産でなくてもいいのではと思う人も居るかもしれません。

そこで、不動産投資の節税のからくりとして減価償却費がございます。

今から減価償却費について説明していきます。

節税のからくりは減価償却費にある

不動産投資の節税ポイントとしては、不動産の減価償却費への計上やローンの金利部分などに関しては経費に算入することができます。

減価償却費という言葉が出て来ましたが、どう意味かを説明する前に不動産などの資産は時間や年数がたつにつれて価値が下がってきます。

減価償却は不動産などの固定資産の購入額を耐用年数に合わせて分割し、1年ごとに費用を計上する方法になります。

不動産投資ローンの条件

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、ハードルが高いです。

そこで不動産投資ローンの条件としては以下のように挙げられます。

• 年収500万円以上(金融機関によれば年収400万円くらいでも可能)
• 年齢40代後半まで(それより若いと尚可)
• 連帯保証人になっていない
• クレジットカードやカードローンを借りすぎていないことや水道光熱費そして携帯代を毎月の支払が遅れていない

このような条件と別に、勤務先が上場企業やその子会社もしくは資本金が1億円以上の企業、公務員そして医師や看護師といった医療従事者であれば不動産投資ローンを借りることは可能に近いでしょう。

ただこのような企業は指標であるため、歴史は長くても資本金が条件に満たない企業であっても絶対落ちるとは限らないので、いろんな業者に聞いてみると良いでしょう。

自分が対応したお客様でも資本金も5000万円くらいで借りて投資しています。

サラリーマンはワンルームからがお薦め

ただサラリーマンや公務員に関してはワンルームマンションからがお薦めです。

理由としては、1棟マンションやアパートの場合、頭金が物件価格の1割が必要となります。

更に、空室が半数以上の物件になると大きなマイナスになる可能性もございます。

ワンルームに関しては、仮に空室になったとしても80％～90％後半の家賃保証があるため、損失を低く抑えることができるので投資をするならまずワンルームから行うことがお薦めです。

物件選びのコツ

不動産投資をするとなれば、家賃収入を毎月確実に得ることが目的となってきます。

そのため物件選びについても解説していきます

• 物件周辺の立地
• 物件の種類
• 専有面積

こちらの3つについてまず説明していきます。

物件周辺の立地

賃貸需要の高い物件は駅から10分以内と言われています。この範囲であれば入居率の差はあまりないと言われています。

場所としては東京都23区が良いですが、23区以外でも選びたいとなれば、武蔵野市や三鷹市の一部、神奈川県であれば、横浜駅周辺若しくは川崎駅周辺がお薦め。

その他なら名古屋、大阪市、福岡市が良いでしょう。

物件の種類

物件の種類に関しては、ワンルームマンション一択です。

理由は最大フルローンで投資ができ、修繕費負担も1区分なので1棟より安く抑えることができ、流動性も1棟物件よりは高い点があり魅力的です。

専有面積

実は大きく狭すぎずが基本です。

大きさの目安としては最低18㎡～最高40㎡で、理想は20㎡～30㎡の物件を選ぶと良いでしょう。

まとめ

3つ説明していきましたが、それ以外にも総戸数が20戸以上の物件を選ぶことで修繕工事の費用が安く済む点やバストイレ別やオートロックそして宅配ボックスなどがある物件に関しては満足度を上げることに必要不可欠と言っていいでしょう。

その他であれば、新築より中古を選ぶことがお薦めです。

新築の場合は、すぐ中古になってしまうので資産価値は下落してしまいます。

中古に関しては古ければいいものでもないというのが持論です。年数としては10年～15年くらいがいいかと考えられます。

相談事などございましたらこちらのアドレスまでお願いいたします。

alive.kunihiro@gmail.com